2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Zuletzt bearbeitet: 2023-12-17 10:23
Haftpflichtversicherungen sind heute weit verbreitet. Es ist gesetzlich jedem zugeordnet, der mit gefährlichen Einrichtungen (Transport, Bau usw.) zu tun hat und für mögliche Schäden an anderen Personen oder Organisationen haftet.
Seit 2014 sind Entwickler von Mehrfamilienhäusern verpflichtet, ihre zivilrechtliche Haftung gegenüber Käufern (d. h. gegenüber Anteilseignern) zu versichern. Stimmt, mit einigen Vorbeh alten: Bauprojekte müssen den Normen des Gesetzes FZ-214 entsprechen, und die Genehmigung zur Durchführung von Bauarbeiten wurde frühestens 2014 erteilt.
Regulatorischer Rahmen
Alle gesetzlichen Formalitäten zur Haftpflichtversicherung des Bauträgers sind in 214-FZ vorgeschrieben:
- Artikel 15.1 widmet sich der Absicherung der Verpflichtungen eines Bauunternehmens durch eine Bankbürgschaft;
- Artikel 15.2 offenbart die BedingungenBauherrenhaftpflichtversicherung.
Was gibt's Neues?
Dank der geschaffenen Bedingungen haben Entwickler das Recht, Verträge mit Kapitalbeteiligung (DDU) abzuschließen, und Wohnungen werden nur mit Versicherung verkauft.
Die obligatorische Bauträgerversicherung gibt es in zwei Formen:
- Über eine Bankbürgschaft (unter bestimmten Bedingungen).
- Durch Abschluss eines Haftpflichtversicherungsvertrages.
Darüber hinaus hat der Entwickler das Recht, es sowohl mit der Mutual Insurance Society of Developers (OVS) als auch mit jeder Versicherungsgesellschaft abzuschließen. Dieses Verfahren wird nur auf eigene Kosten und (Pflichtbedingung!) vor Unterzeichnung des ersten Beteiligungsvertrages (DDU) durchgeführt. Die Versicherungsbedingungen müssen jedem Aktionär bekannt sein.
Rosreestr wurde zur Aufsichtsbehörde über das Handeln von Bauunternehmen im Rechtsbereich bestellt. Somit werden DDUs ohne Entwicklerhaftpflichtversicherung einfach nicht registriert.
Grundlegende Konzepte
Die Begünstigten einer der oben genannten Versicherungsarten sind Anteilseigner. Im Versicherungsfall erh alten sie eine finanzielle Entschädigung. Der Begünstigte kann gemäß den Vertragsbedingungen ersetzt werden. Dies ist dem Versicherer schriftlich anzuzeigen.
Versichertes Ereignis - Insolvenzerklärung des Entwicklers oder Verletzung einer seiner Pflichten bei der Übertragung des fertigen Objekts an den Anteilseigner. Darüber hinaus muss die Nichteinh altung seingerichtlich bestätigt (laut Klageschrift des Aktionärs). Dies kann eine Entscheidung zur Einziehung von Sicherheiten oder eine Entscheidung des Schiedsgerichts zur Insolvenzerklärung des Bauträgers sowie zur Eröffnung einer Ausschreibung für die Fremdverw altung sein, ein Auszug aus dem Register über die Rückgabe von Mitteln: Zusammensetzung, Höhe und Reihenfolge der Ausführung.
Mindestversicherungsleistung – der Betrag, der sich aus dem Aktienvertragspreis errechnet. Aber es kann nicht weniger sein als das Produkt aus der Fläche der Wohnung und den durchschnittlichen Kosten pro Quadratmeter Wohnraum in einer bestimmten Region.
Die Laufzeit des Versicherungsvertrags richtet sich nach dem Zeitpunkt des Hausbaus. Normalerweise in der Projektdokumentation und im Share Agreement angegeben.
Versicherungsvertrag
Der Bauträgerversicherungsvertrag beginnt ab dem Zeitpunkt der staatlichen Registrierung des Eigenkapitalbeteiligungsvertrags und gilt bis zum im DDU angegebenen Datum der Übertragung des Wohngebäudes.
Der Versicherungsvertrag muss den Anspruch des Begünstigten auf Versicherungsentschädigung für ein Ereignis vorsehen, das spätestens zwei Jahre nach dem im Vertrag über die gemeinsame Beteiligung festgelegten Datum der Übertragung der Wohnräume eintritt.
Der Bauträger ist verpflichtet, Haftpflichtverträge für alle Räumlichkeiten des im Bau befindlichen Gebäudes vor Eröffnung des ersten Vertrags mit dem Gesellschafter und nicht vor Beginn der Bauarbeiten abzuschließen. Rechtsanwälte empfehlen den Anteilseignern, sich zunächst mit der Liste der Versicherungsgesellschaften für die Versicherung von Bauträgern vertraut zu machen, um nicht in Schwierigkeiten zu geraten.
Die Mindestversicherungssumme errechnet sich aus der Multiplikation des Quadratmeters des durchschnittlichen Verkehrswerts der Wohnung mit der Fläche des Anteilsobjekts.
Verbesserter Schutz
Daher schützt die Entwicklerversicherung die Interessen der Anteilseigner, zusammen mit anderen Bestimmungen von 214 des Bundesgesetzes. Gleichzeitig steht die Sicherheit der in den Bau investierten Mittel im Vordergrund. Das heißt, im Falle der Nichterfüllung seiner Verpflichtungen durch den Bauträger dient eine Geldversicherungszahlung sowie eine Verpfändung des Grundstücks als Maßnahme, um den Ersatz eines möglichen Schadens sicherzustellen.
Die Zahlung der Entschädigung wird dem Versicherer anvertraut. Dies kann eine Versicherungsgesellschaft, eine Bank oder eine Versicherungsgesellschaft auf Gegenseitigkeit sein, mit anderen Worten, der vom Bauträger gewählte Bürge. Eine Bankbürgschaft ist heute ein sehr teures Vergnügen, und nicht jedes Kreditinstitut bietet einen solchen Service an. Daher wenden sich Entwickler meistens entweder an eine Versicherungsgesellschaft oder ein OBC.
Bauherrenhaftpflichtversicherung: Versicherungsunternehmen
Der Bauträger ist verpflichtet, vor staatlicher Registrierung des ersten Beteiligungsvertrages eine Bauträgerhaftpflichtversicherung (nach 214-FZ) mit Großbritannien abzuschließen. Zusätzlich zu einer Lizenz für diese Art von Aktivität muss sie die folgenden Anforderungen erfüllen:
- Seit mindestens fünf Jahren im Versicherungsbereich tätig.
- Eigenkapital in Höhe von mehr als 400 Millionen Rubel haben, mit einer ChartaKapital von mindestens 120 Millionen Rubel.
- Haben keinen Grund für das Konkursverfahren des Vereinigten Königreichs.
- Erfüllen Sie sechs Monate lang die im Versicherungsgesetz festgelegten Bedingungen der finanziellen Stabilität.
- Gib der Zentralbank keinen Grund, eine Übergangsverw altung einzusetzen.
- Keinen Vorwand für ein Schiedsgericht haben, um ein Konkursverfahren einzuleiten.
Die Bauhaftpflichtversicherung (zu dieser Tätigkeit zugelassene Versicherungsunternehmen, deren Liste die Zentralbank jährlich auf ihrer Website veröffentlicht) ist nach Ansicht vieler gewerblicher Versicherer mit hohen Risiken verbunden, da dieses Geschäft keine transparenten Einnahmen hat und Ausgaben.
Liste der ICs, die für eine Entwickler-Haftpflichtversicherung in Frage kommen
In der Zentralbank der Russischen Föderation wird ein Ausgleichsfonds auf Kosten von Beiträgen von Entwicklern gebildet, aus dem Mittel für die Fertigstellung von Anlagen oder den Ausgleich von Verlusten an Anteilseigner zugewiesen werden.
In diesem Jahr gibt es nur 16 solcher Unternehmen:
- VSK Versicherungs-Aktiengesellschaft;
- Regional Insurance Company LLC;
- Aktiengesellschaft "Versicherungsgruppe "UralSib";
- Ingosstrakh Insurance Public Joint Stock Company und andere.
Die Liste der Versicherungsgesellschaften, die Entwickler versichern, ist nicht dauerhaft. Die Zentralbank aktualisiert sie jedes Jahr.
Anforderungen an Versicherungsvereine auf Gegenseitigkeit
Bauversicherung gemäß Artikel 15.2214 des Bundesgesetzes ermöglicht es einer Bauorganisation, sich an der Versicherungsgesellschaft auf Gegenseitigkeit zu beteiligen. Worum geht es?
Dies ist eine gemeinnützige Organisation, deren Haupttätigkeit die Versicherung aller Vermögensinteressen jedes Teilnehmers auf der Grundlage einer gegenseitigen Versicherung ist.
Die Rechtsgrundlage für die Gründung einer solchen Organisation ist im Bürgerlichen Gesetzbuch, Artikel 968 vorgeschrieben, und die Tätigkeit der Gesellschaft wird durch das in Kraft getretene Gesetz Nr. 286-FZ „Über die Gegenseitigkeitsversicherung“geregelt am 29. November 2007
Die Bauhaftpflichtversicherung erfolgt auf Gegenseitigkeit durch Zusammenlegung der eingebrachten Mittel. Gleichzeitig sieht das Gesetz keine Aufteilung der daraus resultierenden Nettoeinkommen unter den Mitgliedern der Gemeinschaft vor. Zweck des OBC ist die Bildung einer Versicherungsrücklage durch Ansammlung von Mitteln. Es kann im Falle eines Konkurses oder einer unehrlichen Erfüllung der Verpflichtungen eines der Entwickler verwendet werden (d. h. um den Anteilseignern ihre Beiträge zu zahlen).
Mechanismus funktioniert nicht
Die letzten zweieinhalb Jahre seit der Veröffentlichung des Gesetzes haben die Widersprüchlichkeit der gewählten Methoden gezeigt, ihre Unfähigkeit, die Erfüllung der Verpflichtungen des Entwicklers gegenüber den Anteilseignern zu gewährleisten. Versicherungszahlungen erlauben es Ihnen nicht, die tatsächlich investierten Mittel zurückzuerstatten. Daher verpflichteten die im Januar dieses Jahres in Kraft getretenen Gesetzesänderungen den Entwickler, einen speziell berechneten Betrag an den Staat zu zahlenEigenbauausgleichskasse. Abzüge werden von jedem neu abgeschlossenen Beteiligungsvertrag vorgenommen. Die Mittel des Fonds können verwendet werden, um Bauarbeiten für problematische Einrichtungen abzuschließen oder Entschädigungen an Anteilseigner zu zahlen, wenn der Entwickler für bankrott erklärt wird.
Eine weitere Gesetzesänderung war eine Alternative zur Bauträgerversicherung. Das sind die sogenannten Treuhandkonten. Über sie zahlt sich die Bank als Vermittler bei den Anteilseignern aus.
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