Schätzung des Marktwerts: Methoden, Verfahren zur Erstellung eines Berichts, Zwecke der Durchführung

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Zuletzt bearbeitet: 2023-12-17 10:23

Die Bewertung einer Wohnung oder eines Hauses kann in vielen Fällen erforderlich sein. Ja, und es ist sehr wichtig zu wissen, wie viel Einkommen Sie aus dem Verkauf von Immobilien erzielen können. Schließlich handelt es sich um ein Gut, das mit Bedacht eingesetzt werden muss, was bedeutet, dass Sie alles darüber wissen müssen. Mehr über die Bewertung des Marktwertes einer Wohnung erfahren Sie in diesem Artikel.

Was ist der Marktwert?

Jetzt dominiert auf der ganzen Welt das Marktmodell der Wirtschaft, das den Kauf und Verkauf verschiedener Güter für das Geld beinh altet, für das die Menschen bereit sind, sie zu kaufen. Wenn Sie beispielsweise billige Einwegteller herstellen, ist deren Preis wahrscheinlich nicht sehr hoch. Andernfalls haben Sie einfach keine Käufer. Das gleiche Prinzip lässt sich auf Immobilien übertragen: auf Wohnungen und Häuser. Aber in diesem Fall ist es viel schwieriger, einen objektiven Preis festzulegen, der die Investitionen der Eigentümer nicht schmälern und gleichzeitig nicht exorbitant wäre. Die Situation wird oft dadurch erschwert, dass die Eigentümer beim Verkauf von Immobilien selten objektiv sind. Wenn mit dem Haus gute Erinnerungen verbunden sind, bzwSie Ihre Kindheit darin verbracht haben, kann es schwierig sein, einen Preis basierend auf den Marktbedingungen korrekt festzulegen.

Deshalb sind die Dienste von Gutachtern so beliebt, die dabei helfen, nüchtern den richtigen Wert zuzuordnen. Die Schätzung des Marktwertes einer Wohnung kann schwierig sein, wenn die Wohnungseigentümer die Immobilie dringend verkaufen müssen oder die Immobilie in einer ungünstigen Lage liegt.

Je nach Typ wird zwischen aktuellem, vergangenem und zukünftigem Marktwert unterschieden. Wie Sie sich vorstellen können, hängt es von der Zeit ab, für die es berechnet wird. Meistens wird eine laufende Bewertung durchgeführt, aber wenn Sie in eine Wohnung als Kapitalanlage investieren, kann der Wert des Wohnens in der Zukunft nützlich sein.

Muss ich den Preis wissen?

Warum nach dem Wert einer Immobilie fragen? Die Zwecke der Ermittlung des Marktwertes von Immobilien können unterschiedlich sein. Am häufigsten wird das Objekt jedoch in den folgenden Fällen bewertet:

• Wenn sie Immobilien verpfänden oder vermieten wollen. Im ersten Fall werden die Kosten benötigt, um die Höhe der bereitgestellten Mittel zu berechnen (z. B. für eine Hypothek oder ein Darlehen).
• Wenn die Immobilie gespendet wurde und Sie ihren wahren Wert bestimmen müssen.
• In Konkurs.
• Um den Katasterwert herauszufordern. Beim Verkauf von Immobilien erhebt der Staat eine Steuer in die Staatskasse, die auf die Differenz zwischen dem Marktwert und dem Katasterwert erhoben wird. Möglicherweise benötigen Sie häufig die Hilfe eines Gutachters, um seinen Wert in Frage zu stellen.
• Beim Verkaufen oder Kaufen.
• In allen anderen Situationen, in denen Sie den tatsächlichen Preis eines Objekts herausfinden müssen.

Bewertungsmethoden

Es gibt drei Methoden zur Schätzung des Marktwerts.

Das beliebteste ist das teuerste. Dabei wird berücksichtigt, wie viel eigenes Geld Sie in den Kauf und Heimwerker investiert haben. Die Kriterien für diese Methode sind ziemlich gut definiert. Um Berechnungen anstellen zu können, müssen Sie wissen, wie viel es kosten wird, zum jetzigen Zeitpunkt genau dasselbe Haus oder dieselbe Wohnung zu bauen. Gleichzeitig werden absolut alle Kleinigkeiten berücksichtigt: von den Kosten für Türen bis zum Preis für Installationsleistungen. Natürlich werden auch die Abschreibungen und Nachteile der Wohnung berechnet, wodurch Sie schnell den genauen Preis der Immobilie erh alten. Eine weitere Definition, die beim Kostenansatz zu beachten ist, sind die Wiederbeschaffungskosten. Wie viel kostet eine Wohnung mit gleicher Fläche und ungefähr gleicher Lage, aber mit unterschiedlichen Materialien gebaut? Dadurch kann sich der Eigentümer ein klares Bild davon machen, wie viel seine Immobilie tatsächlich wert ist. Schließlich ist es unwahrscheinlich, dass der Käufer für ein Objekt bezahlt, das die genannten Anforderungen nicht erfüllt.

Eine andere Methode ist vergleichend. Es besteht darin, Untersuchungen zu ähnlichen Transaktionen durchzuführen. Zum Beispiel haben sie letzten Monat eine 1-Zimmer-Wohnung von Vasily in ungefähr der gleichen Gegend mit den gleichen sozialen Einrichtungen gekauft. Wie viel hat er dafür bekommen? Nachdem wir bestimmte Statistiken aus mehreren solcher Fälle gesammelt haben, können wir Rückschlüsse auf den durchschnittlichen Immobilienpreis in diesem Segment ziehen. Für eine vergleichende Einschätzung müssen Sie derzeit nicht einmal auf Hilfe zurückgreifenSpezialisten: Viele Websites sammeln Informationen und zeigen das Ergebnis an.

Die Einkommensmethode der Immobilienbewertung berücksichtigt, wie viel Sie nach dem Kauf einer Immobilie erh alten können. Diese Methode kommt zum Beispiel beim Kauf einer Wohnung zum Einsatz, um sie später zu vermieten. Tatsächlich sind in diesem Fall ganz andere Faktoren wichtig: die Nähe der U-Bahn, Design, Gegend usw. Die Ertragswertmethode lässt Sie mit hoher Wahrscheinlichkeit davon ausgehen, wie rentabel oder unrentabel die Investition in der Zukunft sein wird.

Kriterien

Bei jedem Ansatz werden unterschiedliche Kriterien verwendet, um den Marktwert der Räumlichkeiten zu ermitteln. Aber im Allgemeinen basieren sie alle auf den folgenden Faktoren:

• Erreichbarkeit mit öffentlichen Verkehrsmitteln (U-Bahn, H altestellen, Autobahnen).
• Wohnbereich.
• Layout.
• Verfügbarkeit verschiedener sozialer Einrichtungen: Einkaufszentren, Schulen, Kindergärten.
• Luftqualität.
• Präsenz von Parks und anderen Naturobjekten in der Nähe.
• Etage.
• Das Material, aus dem Wohnungen gebaut werden.
• Verfügbarkeit von Veredelung und Reparatur.

Bewertung

Das häufigste Bewertungsobjekt sind in der Regel Wohnungen. Der Kunde muss lediglich die Frage beantworten, warum er ein Assessment benötigt. Basierend auf der Antwort wählt der Performer die geeignete Methode aus. Meistens berücksichtigt die Bewertung des Marktwertes einer Wohnung jedoch alle drei Ansätze. Werden alle angewendet, gilt der Marktwert als angemessen. Jeder Ansatz hat auch einen Koeffizienten, der ihn widerspiegelt. Authentizität. Beispielsweise hat die Vergleichsmethode einen eher niedrigen Zuverlässigkeitskoeffizienten, da viele Transaktionen auf dem russischen Markt nicht transparent sind und Objekte oft nicht über ausreichende Analoga verfügen. Wie läuft die Immobilienbewertung ab?

1. Der Gutachter wählt die Bewertungsmethode aus, die für eine bestimmte Wohnung oder ein bestimmtes Haus am besten geeignet ist.
2. Der Kunde kann den Zeitpunkt seiner Bestellung frei wählen. Er muss auch den Zweck der Studie und die Höhe der Belohnung angeben.
3. Kommen beide Parteien zu einer Einigung, kommt zwischen ihnen ein Vertrag zustande. Oft sind die Dienste eines Gutachters nicht billig, sodass der Vertrag eine zusätzliche Garantie für die Erfüllung von Verpflichtungen darstellt.
4. Je mehr Methoden eine Studie verwendet, desto teurer wird sie. Daher kann der Gutachter den Preis für jeden einzeln bekannt geben, um zu verstehen, wie viel er ist.
5. Als nächstes führt der Ausführende die Bewertung selbst durch, berechnet die Zuverlässigkeitskoeffizienten und liefert den endgültigen Wert.
6. Der Bericht über den aktuellen Verkehrswert des Objekts wird zuletzt ausgefüllt.

Hausbewertung

Die Ermittlung des Marktwertes eines Hauses unterscheidet sich nicht wesentlich von einem ähnlichen Verfahren für eine Wohnung. Zunächst ermittelt der Gutachter nicht die Kosten für das Cottage selbst, sondern für den Standort. Zu diesem Betrag addiert der Fachmann die Arbeits- und Materialkosten, die für den Bau desselben Hauses erforderlich sind. Meistens erfolgt die Ermittlung des Verkehrswerts des Grundstücks nach der Anschaffungskostenmethode. Hat der Auftraggeber die Vergleichsmethode gewählt, sucht der Auftragnehmer nach ähnlichen Objektenin Nachbargebieten, um die durchschnittlichen Kosten eines Grundstücks mit einem Haus zu berechnen. Das Ergebnis ist ein gewichteter Durchschnittspreis, auf den Sie sich beim Verkauf verlassen können.

Der Kauf oder Verkauf von Immobilien ist ein sehr wichtiger Schritt. Bei einer falschen Einschätzung des Wertes kann der Eigentümer es sehr bedauern, dass er nicht die Dienste eines professionellen Gutachters in Anspruch genommen hat. Schließlich können Sie dadurch einen viel größeren Betrag verlieren.

Verfahren zur Erstellung eines Wertdokuments

Bericht ist das Ergebnis der Immobilienbewertung, die alle notwendigen Informationen enthält. Es enthält die angewandten Methoden zur Bewertung, Merkmalsanalyse, Beschreibung der Marktsituation und vieles mehr. Einfach ausgedrückt dient der Bericht als offizielle Bestätigung des zugewiesenen Marktwerts und kann bei Transaktionen oder zur Aufnahme von Krediten verwendet werden. Damit ein Bericht gültig ist, muss er die folgenden Abschnitte enth alten:

• Titelseite (Nummer, Angaben zum Auftragnehmer und Eigentümer des Grundstücks).
• Inh altsverzeichnis. Obwohl der Bericht nicht sehr lang ist, ermöglicht Ihnen das Inh altsverzeichnis, die vorhandenen Abschnitte schnell zu verstehen.
• Anschreiben, das alle grundlegenden Informationen in einem freien Format enthält. Es bezieht sich normalerweise auf die gewählten Ansätze.
• Die Ergebnisse zeigen die Ergebnisse der Evaluation.

Dank des komfortablen Formats des Marktwertgutachtens findet jeder leicht die Informationen, die er benötigt, und das Ergebnis des Verfahrens kann einfach auf der letzten Seite eingesehen werden.

Der Unterschied zwischenMarkt- und Katasterwert

Beim Verkauf oder Kauf von Immobilien müssen Sie sich wahrscheinlich mit so etwas wie dem Katasterwert auseinandersetzen. Dies ist der Wohnungspreis, der vom Staat durch seine eigene Bewertung festgelegt wird. Der Katasterwert ist nicht immer korrekt, so dass zwischen ihm und dem Marktpreis eine Lücke von mehreren hunderttausend Rubel entstehen kann. Welche Schritte sollten in diesem Fall unternommen werden?

• Beauftragen Sie eine Immobilienbewertung durch einen Dritten.
• Wenn sich herausstellt, dass der Unterschied wirklich erheblich ist, muss ein Antrag an Rosreestr mit der Bitte gestellt werden, den Wert des Katasterwerts auf der Grundlage der verfügbaren Dokumente zu ändern. In diesem Fall kann ein gut geschriebener Bericht eine große Rolle spielen.
• Wenn Sie sich weigern, können Sie die Entscheidung vor Gericht anfechten. Hauptsache, Sie haben dafür innerhalb von 6 Monaten ab dem Datum der Begutachtung Zeit.

Expertentipps

Die Ermittlung des Marktwertes einer Wohnimmobilie ist ein sehr kompliziertes Verfahren, das viele Nuancen aufweist:

• Wenn der Katasterwert niedriger ist als der Marktwert, kann dies die Steuern erheblich senken. Aber wenn Sie Immobilien verkaufen wollen, sollten Sie es sich noch einmal überlegen.
• Kostenlose Beratungen nutzen. Einige Unternehmen stellen sie zu Werbezwecken kostenlos zur Verfügung. Auch im Internet können Sie sich von Experten zu kontroversen Themen beraten lassen.
• Evaluiere früh. Der Vorgang kann lange dauern. Selbsteinschätzungman selbst ist nicht schnell fertig, und unterwegs können unvorhergesehene Schwierigkeiten auftreten.
• Unternehmen auswählen, die sich in der gleichen Gegend wie das Objekt befinden. In diesem Fall müssen Sie keine zusätzlichen Transportkosten und Zeit von Spezialisten bezahlen.

An wen soll ich mich wenden?

Wenn Sie sich für einen Gutachter entscheiden, benötigen Sie einen Spezialisten, der sich speziell mit Ihrem Immobiliensegment auseinandersetzt. In Großstädten gibt es meist viele Möglichkeiten. Die Wahl des richtigen Unternehmens basiert auf Bewertungen oder Empfehlungen von Freunden. Wenn niemand aus Ihrem Umfeld die Kontakte einer verifizierten Person teilen kann, sollten Sie sich bei der Auswahl eines Darstellers an folgenden Kriterien orientieren:

• Das Unternehmen muss mehrere Jahre am Markt sein und einen guten Ruf haben.
• Die Website muss Lizenzen und Zertifikate vorlegen, die das Recht zum Betreiben des Unternehmens bestätigen.
• Positives Feedback im Internet kann auch als Faktor für eine Zusammenarbeit dienen.

Gutachterkosten

Viele Leute denken, dass die Dienste eines Gutachters wahnsinnig viel Geld kosten, weil er auf die Baustelle gehen und viel Arbeit erledigen muss. Tatsächlich müssen Sie jedoch zwischen 3.500 und 5.000 Rubel für eine Wohnungsbewertung bezahlen. Die Kosten hängen vom Unternehmen, der Größe der Wohnung und der Entfernung von der Stadt ab. Fahrten in die Region werden in der Regel separat bezahlt. Es gibt auch einen Preisaufschlag für Eilaufträge, in der Regel erhöht sich der Preis um 20%.

Ergebnisse

Wenn Sie herausgefunden haben, was eine Marktwertermittlung ist, welche Methoden es gibt, dann sind Sie in Sachen Immobilienkauf und -verkauf kompetenter geworden. Nachdem Sie das Objekt bewertet und einen Bericht erstellt haben, wissen Sie genau, wie viel Ihre Wohnung, Ihr Haus oder Ihr Grundstück kostet.