Immobilienentwicklung und ihre Rolle in der wirtschaftlichen Entwicklung. Das Konzept, Typen, Prinzipien und Grundlagen der Entwicklung

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Zuletzt bearbeitet: 2023-12-17 10:23

Immobilienentwicklung ist ein mehrstufiger Prozess, der im heutigen Umfeld riskant, langwierig und komplex sein kann. Es gibt viele Hindernisse, die einer Immobilienentwicklung im Wege stehen können. Ein solcher Prozess kann Jahre dauern, um ein Projekt von der ersten Planungsphase bis zur Fertigstellung zu führen. Immobilienentwicklungsprojekte können auch sehr lukrative Investitionsmöglichkeiten sein.

Konzept

In den letzten Jahren ist ein neues Konzept in der Wirtschaftsterminologie entstanden - Immobilienentwicklungsaktivitäten. Die Entwicklung dieser Branche bezieht sich auf unternehmerische Aktivitäten, die Änderungen an bestehenden Gebäuden, Strukturen oder Grundstücken beinh alten, was zu einer Erhöhung ihres Marktwertes führt.

Development ist eine Geschäftsart, die mit der Schaffung, dem Umbau oder der Veränderung eines bestehenden Grundstücks oder Grundstücks im Zusammenhang mit der Errichtung von mehrstöckigen Gebäuden, Einzelhandels-, Büro-, Industrie- und Lagergebäuden verbunden ist, um es zu erh altenEinkommen aus ihrer Preiserhöhung.

Konzept

Die Schwierigkeit, die Entwicklung der Bauindustrie zu verbessern, hat zur Ausweitung der wissenschaftlichen und angewandten Forschung bei der Entwicklung und Umsetzung neuer Formen, Methoden und Systeme für die Verw altung von Immobilien geführt, um die Wettbewerbsfähigkeit und Produktivität zu steigern ihre Aktivitäten.

Eine dieser Formen ist Entwicklung. Die Entwicklung der Immobilienentwicklung in der Russischen Föderation ist ein relativ neuer Geschäftstyp, der sich aufgrund marktwirtschaftlicher Trends aus verwandten Geschäftsbereichen in den Bereichen Immobilien, Investitionen und Bau entwickelt hat.

Nach den Zahlen der russischen Wirtschaftswissenschaftler Mazura I. I., Shapiro V. D., die sich mit Forschungsarbeiten auf dem Gebiet der Verw altung und Entwicklung von Immobilien beschäftigten, ist die Entwicklung ein besonderer Prozess und eine Art von beruflicher Tätigkeit (Business). ist mit der hochwertigen Umgest altung von Immobilien verbunden, um deren Wert zu steigern.

Entwicklung ist der Prozess, durch den eine qualitativ hochwertige Veränderung von Immobilien erreicht wird.

Letztendlich sind die wichtigsten Zeichen der Entwicklung spezifische qualitative Indikatoren, also die grundsätzliche Transformation und Preissteigerung eines Immobilienobjekts, sowie die Produktivität und Rendite.

Auf der anderen Seite fungiert die Entwicklung auch als Managementsystem für den Prozess der Schaffung und Entwicklung von Immobilien, wodurch deren physische, finanzielle und rechtliche Bedeutung erlangt wirdSpezifikationen.

Die Änderung eines Immobilienobjekts während der Entwicklung erfolgt so, dass sich sein Preis um ein Vielfaches erhöht.

Infolgedessen sorgen die physischen Entwicklungsprozesse für die Entstehung neuer Konsumeigenschaften des Objekts, die den sich ändernden Bedürfnissen der Gesellschaft entsprechen. Diese Veränderungen können sowohl dramatisch als auch von außen nicht sehr sichtbar sein. Sie sind jedoch immer ein notwendiges Zeichen der Entwicklung, eine notwendige Voraussetzung, um den finanziellen Effekt der Nutzung von Immobilien zu steigern.

Eigenschaften ändern sich im Laufe der Zeit während der Entwicklung, um den Bedürfnissen der Gesellschaft gerecht zu werden.

Finanzielle Entwicklungsprozesse werden in Form einer Verteuerung von Immobilien durch die vorgenommenen physischen Veränderungen realisiert. Gleichzeitig wird die Preiserhöhung nicht durch physische Änderungen erbracht, sondern nur durch solche, die den Anforderungen des Marktes und den Bedürfnissen seiner Kunden entsprechen.

Je größer diese Übereinstimmung, desto höher der Wert des erstellten Objekts und desto höher die Entwicklungseffizienz.

Die Entwicklungsproduktivität wird sich verbessern, wenn sie die Kundenanforderungen erfüllt.

Ein Unternehmen kann je nach Struktur ein diversifizierter Investitions- und Baukonzern oder eine Holdinggesellschaft mit einem komplex aufgebauten System sein, das aus mehreren Organisationen besteht, von denen jede in einer bestimmten Hierarchie ihren Platz einnimmt und ihre eigene hat Ziel.

Es sollte betont werden, dass nicht alle Organisationen, die daran teilnehmen, teilnehmender Prozess der Erstellung und Umsetzung eines Investitions- und Bauvorhabens, sind Teil der Struktur (des Systems) einer Entwicklungsgesellschaft.

Das können kommunale und private Unternehmen sein, die an bestimmten Projektphasen beteiligt sind. Aber je mehr sie in diese Beteiligungs- und Bauholding eingebunden werden und unter die Gesamtleitung einer Entwicklungsgesellschaft fallen, desto produktiver wird diese Gesellschaft arbeiten. Gleichzeitig werden diese Firmen bestimmte Management-, Organisations-, Motivations-, Kontrollfunktionen usw. ausführen.

Entwicklung ist eine neue Art von Geschäftstätigkeit, die mit Restaurierungs-, Ingenieur-, Bau- und anderen Arbeiten verbunden ist. Nach Abschluss dieser Arbeiten tritt eine qualitative Veränderung der Immobilie ein und der Wert der Immobilie steigt.

Unterschiede zwischen russischer und ausländischer Entwicklung

Der Hauptunterschied besteht darin, dass die westliche Entwicklung auf dem Schema der Notwendigkeit basiert, ein Immobilienobjekt zu schaffen, das auf Marktforschung basiert. In unserem Staat wird ein Investitionsprojekt für ein bestimmtes Grundstück entwickelt, das für das Projekt zur Verfügung steht.

Immobilienentwicklung in Russland impliziert, dass unsere Unternehmen noch nicht mit ausländischen konkurrieren können, aber diese Doktrin wird aufgrund des sich entwickelnden Systems der Stadtplanung und der Europäisierung der modernen Gesellschaft immer beliebter. Die Rolle der Entwickler wird immer greifbarer. Sie können grundlegend organisierenÄnderungen. Die Transformationen erfolgen auf unterschiedliche Weise. Entwickler sind Geschäftsleute und Spezialisten mit breitem Profil: im Bereich Recht, Geld und Bauwesen. Es gibt nur wenige von ihnen in Russland und der Preis für ihre Dienstleistungen ist ziemlich hoch.

Entwicklungsaufgaben

Das zentrale Ziel der Immobilienentwicklung und -verw altung ist die Maximierung der Erträge aus einer Immobilie. Die Quelle dieser Einnahmen ist der Mehrwert, der während der Durchführung des Projekts als Differenz zwischen den Kosten des Objekts und den Kosten des Projekts geschaffen wurde.

Hier muss sich die Tätigkeit des Entwicklers darauf konzentrieren, den Wert des fertiggestellten Objekts zu maximieren und die Kosten zu minimieren.

Hauptziele der professionellen Immobilienentwicklung:

1. Effiziente Organisation des Projektgenehmigungsverfahrens mit Behörden.
2. Effiziente Organisation der Arbeit mit Auftragnehmern sowie Gewinnung zuverlässiger Auftragnehmer mit Minimierung von Preisen und Projektzeit durch Vertragsausschreibungen. Eines der wichtigsten Instrumente zur Verbesserung des Managements des Bauteils (Umsetzung) von Entwicklungsprojekten ist die Einbeziehung professioneller Projektmanager mit Kenntnissen in Bautechnologien.
3. Effiziente Organisation der Projektfinanzierung von Mitteln - die Bildung eines wirtschaftlich tragfähigen und etablierten Mechanismus zur Zuweisung von Finanzmitteln, der eine Kombination verschiedener Finanzierungsquellen und eine Änderung des Verhältnisses zwischen ihnen im Laufe des Fortschritts beinh altetProjekt.

Finanzierungsquellen für Entwicklungsprojekte sind: Eigenkapital, Direktfinanzierung, Fremdkapital (einschließlich Bankdarlehen, Fonds).

Jede dieser Quellen hat ihre Vor- und Nachteile. Infolgedessen machen die Eigenmittel des Entwicklers in der Regel den geringsten Anteil an der Gesamtfinanzierung des Projekts aus.

Die Hauptfinanzierungsquelle des Projekts während der Bauphase sind Fremdmittel und Mittel aus direkten Finanzierungsquellen, wobei der Anteil der letzteren mit Projektende zunimmt. Der Entwickler muss in der Lage sein, diese Quellen im Laufe des Projekts zu kombinieren, um eine unnötige Abhängigkeit des Projekts von der Zuweisung von Mitteln aus Darlehen zu vermeiden und die Gebühr für eingeworbene Mittel zu minimieren.

4. Effektive Organisation des Verkaufs (Vermietung) eines Objekts, das unter Einsch altung spezialisierter Maklerunternehmen entsteht. Die Steigerung der Kapazität von Verkaufsteams durch den Einsatz verschiedener Arten der Verkaufsorganisation umfasst: Arbeiten über das Internet, Nutzung sozialer Netzwerke, Verkauf im Außendienst.

Prinzipien

Eines der Hauptprinzipien der Immobilienentwicklung ist die Schaffung eines leistungsstarken Beraterteams, das in verschiedenen Phasen des Projekts arbeitet - von der Marketingarbeit bis zur Implementierung des Baustellenbetriebs. Solche Fachkräfte anzuziehen ist nicht billig, aber erfahrungsgemäß rentabel.

EinJeder Schritt in der Entwicklung des Projekts sollte die Hauptpunkte hervorheben, mit deren erfolgreicher Umsetzung Sie ein erfolgreiches Ergebnis des gesamten Projekts erwarten können. Die Marktforschung sollte folgende Fragen beantworten:

• in welchen Marktsegmenten gibt es heute und in Zukunft unbesetzte Nischen;
• was ist das eher mögliche Preisniveau für den Verkauf der bebauten Fläche;
• Wie lautet die Rentabilitätsprognose des Projekts;
• welches Wettbewerbsniveau in einem bestimmten Sektor;
• wahrscheinliche Risiken und Möglichkeiten, sie zu reduzieren.

Die Recherche des Immobilienmarktes ermöglicht es Ihnen, das bestehende Gleichgewicht von Angebot und Nachfrage in verschiedenen Sektoren zu finden und dadurch unbesetzte Nischen zu identifizieren, in denen bestimmte Bereiche fehlen.

Das Studium des Verkaufspreises und des Baupreises ermöglicht es Ihnen, Sektoren zu finden, in denen die Effizienz des Entwicklungsprojekts am höchsten ist.

In der Studie sollte den Prognosen dieser Merkmale große Aufmerksamkeit geschenkt werden, da sich die Marktlage ständig ändert. Die Studie sollte auch eine Untersuchung der Arbeit von Wettbewerbern beinh alten, wobei ihre Stärken und Schwächen identifiziert werden.

Aufrufe

Es ist üblich, zwischen zwei Hauptarten der Erschließung zu unterscheiden: Entgeltentwicklung und spekulative Entwicklung.

Fee-Development ist eine Art Baugeschäft, bei dem die Bauträgerfirma nicht Eigentümer des zu bauenden Objekts ist, sondern nur eine reine Entwicklung ohne Investitionsfunktion betreibt. Diese Art der Entwicklung istgeringstes Risiko.

Die traditionelle Entwicklung auf dem modernen russischen Baumarkt impliziert die unverzichtbare Beteiligung von Entwicklerfonds an Investitions- und Bauaspekten.

Der Anteil der Rolle des Bauunternehmens an Investitionsprojekten reicht von 100 bis 35-40 Prozent.

Spekulative Entwicklung ist schwieriger als die erste Option. Der Entwickler baut Gewerbeimmobilien und tritt als Gründer des Projekts auf. Das Finanzsystem großer Entwicklungsprojekte ist eine komplexe Kombination aus Eigenmitteln des Entwicklers und angezogenen Investitionen: Bankdarlehen und Zahlungen von zukünftigen Mietern.

Hohen Gewinnen in der spekulativen Entwicklung stehen hohe Risiken bei einem Scheitern des Projekts gegenüber. Die spekulative Entwicklung ist die schwierigste Form der Beziehungen zwischen den Teilnehmern am Investitionsprozess auf dem Immobilienmarkt, da Immobilien, Bauprozess, Design und äußerst schwierige Bankgeschäfte in einem Projekt vermischt werden.

Wer ist ein Entwickler?

Ein Entwickler ist ein Unternehmen, das ein Objekt erstellt und diesen Prozess verw altet. Die Gesamtheit aller vom Bauträger durchgeführten Arbeiten ist ein komplexes Investitionsprojekt im Immobilienbereich. Während der Umsetzung des Projekts versucht der Entwickler (alias der Entwickler), Risiken zu minimieren und die Rentabilität zu steigern. In manchen Fällen tritt er nur als Performer auf und erhält vom Auftraggeber ein festes Honorar für seine Arbeit. Wenn der Entwicklerals Initiator des Projekts fungiert, dann ist er gezwungen, alle Risiken auf sich zu nehmen.

Ein Entwickler ist ein Immobilienprofi, der sich auf die Erstellung neuer oder die Sanierung bestehender Immobilien, deren erfolgreiche Vermarktung und den Verkauf spezialisiert hat. Diese Mitarbeiter arbeiten oft mit Partnern zusammen, um Risiken und Arbeitsbelastung zu teilen, und sie können für große Unternehmen arbeiten, die Immobilienentwicklung in großem Umfang betreiben, oder Immobilienentwicklung als ein Anlagevehikel in einem vielfältigen Portfolio nutzen.

Menschen können eine Entwicklerkarriere aus verschiedenen Perspektiven angehen. Entwickler können einen Abschluss in Immobilienentwicklung haben oder als Immobilienmakler, Bauunternehmer oder Architekt tätig sein.

Die Arbeit als Immobilienentwickler ist eine sehr schwierige Aufgabe. Entwickler sollten in der Lage sein, eine Vielzahl von Zukunftsszenarien zu bewerten und festzustellen, ob sie praktikabel und akzeptabel sind. Er kann sich ein leeres Grundstück ansehen und das Potenzial darin erkennen oder einen Rundgang durch ein heruntergekommenes Gebäude machen und einen Plan für die Sanierung und einen erfolgreichen Verkauf in der Zukunft erstellen.

Entwickler neigen dazu, in großem Maßstab zu arbeiten und sind am Bau mehrerer Einheiten beteiligt, die Tausende von Grundstücken umfassen können.

Erfahrung in der Immobilienbranche ist entscheidend, da der Entwickler den Markt gut kennen muss, um zu verstehen, ob das Projekt erfolgreich sein wird oder nicht. Entwickler brauchen auch Verbindungen zu lokalen Regierungen, um ihnen zu helfen, sich zu treffenProjekte reichen von den Leuten im Büro, die Anleitung geben können, um das Projekt voranzubringen, bis zu den Planungsmitarbeitern in der Gemeinde, die diese Projekte voranbringen werden.

Ein guter Entwickler ist auch Teil eines größeren Teams. Der Entwickler muss mit Architekten, Bauunternehmern, Landschaftsgärtnern, Politikern, Immobilienmaklern und vielen anderen Fachleuten zusammenarbeiten, um das Projekt von Anfang bis Ende zu leiten. Entwickler müssen gute Teams auswählen, sie effektiv organisieren und verw alten, um die Bedürfnisse des Projekts und der Teammitglieder zu erfüllen, während sie gleichzeitig die Kontrolle über die Gesamtentwicklung beh alten.

Viele Bauträger entscheiden sich für ein bestimmtes Spezialgebiet, z. B. hochwertige Wohnimmobilien, Gewerbeimmobilien, Immobilien der mittleren Preisklasse, Wohnungen mit niedrigem Einkommen und so weiter.

Entwickler können auch die geografischen Grenzen ihrer Projekte erweitern. Beispielsweise wird eine Entwicklung, die an den High-End-Wohnungsmarkt in New York City gebunden ist, in Minneapolis nicht unbedingt so erfolgreich sein.

Projektphasen

Entwicklungsprojekte für Wohnimmobilien können in drei Phasen unterteilt werden:

1. Frühphase: In der Anfangsphase konzentriert sich das Projekt auf Fachwissen, Forschung und Genehmigungen. Dies ist normalerweise der inkonsistenteste Teil der Dauer. In dieser Phase zu investieren, birgt die größten und vielfältigsten Risiken, da es viele unbekannte Faktoren gibt. Zu den wichtigsten Schritten in dieser Phase gehören die folgenden Verfahren:

• Umweltprüfung;
• Prüfungen;
• Marktanalyse und Machbarkeitsstudie;
• Erwerb von Grundstücken oder Sicherung von Rechten zum Kauf von Grundstücken;
• Lagepläne, Bebauungspläne und Baupläne;
• Organisation der Baufinanzierung;
• Infrastrukturverbesserungen.

2. Mittlere Phase (Bauphase): umfasst den Bau und die Verbesserung von Gebäuden. Da die Vorprojektarbeiten bereits abgeschlossen sind, werden die Risiken des Projekts in dieser Phase deutlich reduziert, aber nicht vollständig eliminiert. Einige der wichtigsten Schritte in dieser Phase umfassen Verfahren:

• Baufinanzierung aufnehmen;
• Projektmarketing;
• Vorvermietung;
• Property-Management-Organisation (sofern nicht während der Vorentwicklung geschehen).

3. Endphase (Betrieb): ist die erste Phase im Lebenszyklus des Gebäudes. Obwohl die mit Vorentwicklung und Bau verbundenen Risiken zu diesem Zeitpunkt möglicherweise beseitigt sind, ist die Situation der Mieter weiterhin gefährdet. Einige Aktivitäten in der Endphase umfassen die folgenden Verfahren:

• Suche nach einem Käufer, falls noch nicht geschehen;
• permanente Vermarktung und Vermietung;
• Aufbewahrungsstrategie festlegen;
• Immobilienverw altung stärken;
• Stabilisierung erreichen.

Und wenn wir mit Gewerbeimmobilien handeln?

Um die Investition zu bringenerwarteten Gewinn, müssen Sie sich um die angemessene Platzierung und Förderung auf dem Markt kümmern. In Russland wird die Aufgabe derzeit dadurch erschwert, dass der Wettbewerb auf diesem Markt extrem hoch ist. Aus diesem Grund ist die gewerbliche Immobilienentwicklung aktueller denn je.

Gewerbliche Immobilienentwicklung hat viele Vorteile für den Finanzierer. Die wichtigsten sind:

• eine allmähliche Preiserhöhung für Einzelhandelsflächen, die es ihnen ermöglicht, Flächen bald zu höheren Kosten weiterzuverkaufen;
• Möglichkeit, passive Mieteinnahmen zu erzielen;
• sichere Investition mit dem geringsten Risiko.

In jedem Fall hat das Objekt selbst einen gewissen Wert, da Sie bei Bedarf jederzeit Mittel aus seiner Implementierung erh alten können.

Anwendung der Entwicklung im Handel

Unter Berücksichtigung der Entwicklung der Entwicklung von Einzelhandelsimmobilien können wir die Hauptaufgaben herausgreifen, die in diesem Fall auf den Investor gestellt werden.

Dazu gehören:

• Marketing-Marktforschung, um Konkurrenten zu identifizieren und die besten Optionen zu finden, um Kunden für den Einkaufs- und Unterh altungskomplex zu gewinnen;
• Suche nach dem optimalen Standort für den Standort eines Einkaufs- oder Geschäftszentrums unter Berücksichtigung der Personenströme;
• Erarbeitung des Planvorschlags für die Ansiedlung von Verkaufsflächen (Zoneneinteilung).

Bei Einkaufszentren hängt der Mietpreis nicht nur von der Fläche des Geländes ab, sondern auch von seiner Lage - den Punkten, die sich näher am Eingang oder an Orten mit großen Menschenmengen befinden Willekosten mehr.

Von Zeit zu Zeit kann es auch notwendig sein, zusätzliche Bauinvestitionen anzuziehen.

Lagergrundstück

Lagerimmobilien sind heute eines der attraktivsten Segmente des russischen Entwicklungsmarktes. Der Markt ist noch lange nicht gesättigt. Angebote von Qualitätsobjekten sind unbedeutend. Die Nachfrage ist erheblich. Die Kapitalrendite beträgt ca. 15-17 % und die Amortisationszeit beträgt 4-5 Jahre. Die Umsetzung von Projekten in der Entwicklung von Lagerimmobilien wird sowohl von großen Entwicklern als auch von mittelständischen Entwicklern durchgeführt.

Schlussfolgerung

Entwicklung ist also ein System wirtschaftlicher, organisatorischer, rechtlicher und physischer Beziehungen auf dem Immobilienmarkt. Die Umsetzung eines Projekts in diesem Bereich bietet die Möglichkeit, Innovationen anzuwenden und aufgrund ihrer Investition Rentabilität zu erzielen.