Neubau oder Zweitwohnsitz: Was ist besser zu kaufen?

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Zuletzt bearbeitet: 2023-12-17 10:23

Eine der Hauptfragen, die viele Hauskäufer haben, ist die Wahl zwischen einem Neubau und einem „Zweitgebäude“. Die Wahl wird ernsthaft erschwert, wenn sich die Preise der beiden Wohnungstypen nicht stark unterscheiden. Jede Option hat ihre Vor- und Nachteile, daher sollte der Kauf eines Eigenheims sehr verantwortungsvoll angegangen werden. Dies ist immerhin eine Wohnung, und einige von ihnen können Hunderttausende von Dollar kosten.

Neubau oder Zweitwohnsitz - was ist besser?

Primärwohnung ist eine Wohnung, die zuvor für niemanden registriert war. Tatsächlich versuchen sie oft, Wohnungen zu verkaufen, die noch nicht einmal als Erstwohnung gebaut wurden.

Beachten Sie, dass der Verkauf von Wohnungen in Häusern, die gerade gebaut werden oder für die Entwicklung geplant sind, durch das Gesetz Nr. 214-FZ geregelt wird. Dieses Gesetz verpflichtet den Bauherrn, ein Haus zu bauen und in Betrieb zu nehmen und den Programmteilnehmern (Käufern) die im Vertrag festgelegten Wohnungen (Objekte) zu übertragenBau).

Nach Inbetriebnahme des Hauses wird das Abnahmeprotokoll des Objektes unterschrieben. Gleichzeitig müssen Käufer das Eigentum an der Wohnung im Neubau anmelden. Nach Erh alt der Bescheinigung über die staatliche Registrierung ändert sich der Status der Wohnung automatisch von primär zu sekundär.

Was ist ein "Second Hand"?

Wiederverkäuferwohnung ist eine Wohnung, die jemandem gehört, dh sie ist Eigentum einer natürlichen oder juristischen Person. In diesem Fall kann die Wohnung privat, kommunal oder staatlich sein. Aber es ist immer noch ein zweites Zuhause. Daher gelten auch neue Wohnungen, die vor einem halben oder einem Jahr gebaut wurden, bereits als Zweitwohnsitz, obwohl sie eigentlich neu sind. Daher kann man zunächst nicht sagen, was besser ist – Neubau oder „Zweitwohnung“, denn beide Wohnungen können neu sein.

Gemeindewohnungen können über einen Sozialvertrag bewohnt werden. Sie haben keine Bescheinigung über die staatliche Registrierung, aber die Wohnung, in der sie leben, wird immer noch als zweitrangig angesehen, da sie immer noch einen Eigentümer haben - die Gemeinde.

Kriterien für den Vergleich beider Wohnungstypen

Es ist unmöglich, genau zu bestimmen, was besser zu kaufen ist - eine "Zweitwohnung" oder ein neues Gebäude, da es keine offensichtlichen Vorteile für Erstwohnungen gegenüber Zweitwohnungen gibt. Alles hängt von der Situation und den Bedingungen ab. Wenn Sie die richtige Wahl treffen und am Ende selbst entscheiden wollen, was rentabler ist – dann ein „Zweit-“oder ein NeubauBerücksichtigen Sie die folgenden Kriterien:

1. Kosten. Wenn wir von "Primär" sprechen, gibt es ein Muster: Die Kosten pro Quadratmeter Wohnraum hängen vom Baustadium der Einrichtung ab. In der frühesten Phase werden die Kosten pro Quadratmeter niedrig sein, und dies ist der Hauptvorteil von Erstwohnungen. Der Preis für "Second Hand" ist immer höher, und es gibt keine Möglichkeit, diesen Festpreis zu senken.
2. Zeitpunkt. Beim Kauf von Zweitwohnsitz können Sie diesen sofort nach Abschluss des Geschäfts beziehen. Aber mit dem "primären" ist es nicht möglich. Wenn der Käufer ein Geschäft abschließt und beim Ausheben einer Baugrube ein Haus kauft, müssen Sie weitere zwei Jahre warten. Wenn Sie ein Geschäft in der Phase der Fertigstellung des Baus abschließen, ist der Quadratmeterpreis höher, aber Sie müssen nur etwa drei bis vier Monate warten.
3. Investitionen. Beim Kauf einer Wohnung in einem Neubau wird diese dem Käufer für eine grobe Endbearbeitung angeboten. Dies bedeutet, dass Sie viel Geld in Reparaturen, den Kauf von Baumaterialien, den Kauf von Geräten und Möbeln investieren müssen. Beim Wohnungskauf auf dem Wohnungszweitmarkt findet man häufig sanierte Wohnungen. Und obwohl Reparaturen meistens billig oder alt sind, ist eine solche Wohnung durchaus bewohnbar. Die Frage nach weiteren Investitionen ist also bei der Wohnungswahl relevant.
4. Sortiment. Der Zweitwohnungsmarkt ist viel breiter und es gibt hier mehr Angebote. Normalerweise werden die erfolgreichsten Wohnungen in Neubauten in der Phase der Ausgrabung aufgekauft. Am Ende der Entwicklung bleiben die ungünstigsten Optionen zum Verkauf.
5. Anmeldung. Es ist unmöglich, sich in einem Neubau anzumelden, denn um eine Aufenth altserlaubnis zu erh alten, müssen Sie beides habeneine Bescheinigung über die Registrierung des Eigentums oder einen Verwandten haben, der bereits in einer Sozialwohnung gemeldet ist.
6. Mögliches Einkommen. Oben wurde bereits geschrieben, dass der Quadratmeterpreis direkt proportional mit dem Baufortschritt wächst. Daher kann der Eigentümer zukünftiger Wohnungen bei Investitionen in der Ausgrabungsphase einen Gewinn von bis zu 30% pro Jahr erzielen. Dies ist der Fall, wenn der Bau ohne Verzögerung erfolgt. Es kann nicht garantiert werden, dass die Kosten für Zweitwohnungen steigen, aber sie ändern sich aufgrund von Marktfaktoren. Mit einer Zweitwohnung lässt sich jedoch Geld verdienen, indem man sie vermietet. Es ist schwierig, die Höhe des Gewinns in diesem Fall zu berechnen. Es hängt alles von den Kosten, der Fläche und vielen anderen Faktoren ab.
7. Hypothek. „Zweit“- oder Neubauten können mit einer Hypothek aufgenommen werden. Bei einer Baufinanzierung für eine Wohnung in einem Neubau gibt es jedoch viele verschiedene Schwierigkeiten. Banken versuchen, keine Kredite für den Kauf von noch nicht fertiggestellten Wohnungen zu vergeben, da die Gefahr besteht, dass diese nie fertiggestellt werden. Höchstens eine oder mehrere Banken können einen solchen Kredit vergeben, und die Konditionen dafür können ungünstig sein. Typischerweise ist der Satz für Erstwohnungen 2-3 % höher als der Satz für Zweitwohnungen.
8. Rechtliche Reinheit. Beim Kauf eines neuen Eigenheims können Sie sich zu 100 % sicher sein, dass es rechtlich sauber ist. Niemand hat zuvor darin gewohnt, und der Käufer hier ist der neue Eigentümer. Wohnungen auf dem Sekundärmarkt hatten Besitzer, manchmal mehrere. Und oft ist nicht bekannt, was sie für Menschen waren und was sie in der Wohnung gemacht haben.

Außerdem gibt es in Neubauten immer neue Kommunikations- und Techniksysteme. Im Zweitmarkt kann die Kommunikation abgenutzt sein und ersetzt werden, was in diesem Fall ein Vorteil für einen Neubau ist. Außerdem besteht beim Kauf einer „Hauptimmobilie“eine sehr geringe Wahrscheinlichkeit, dass ein Drogenabhängiger oder Alkoholiker in der Nähe wohnt.

Risiken

Beim Kauf einer Wohnung in einem im Bau befindlichen Neubau besteht die Gefahr, dass die Baufirma in Konkurs geht und der Bau nicht fertig gestellt wird. In diesem Fall können Sie Ihr Geld nicht zurücknehmen. Es ist unrealistisch vorherzusehen. Die Praxis zeigt, dass Bauunternehmen die Lieferung von Wohnungen häufig verzögern und Käufer nichts dagegen tun können. Natürlich versucht die Regierung, dieses Risiko zu verringern, indem sie Gesetze zur Pflichtversicherung von Entwicklern gegen Insolvenz in Betracht zieht. Aber es besteht immer noch ein Risiko, und selbst Verzögerungsstrafen h alten den Entwickler nicht davon ab, die Fristen zu verschieben. Wenn Sie sich zwischen einem Neubau oder einem „Zweitgebäude“entscheiden, müssen Sie diese Risiken bedenken. Aber wenn der Entwickler vertrauenswürdig ist und Autorität hat, dann wird das Risiko, von ihm Wohnraum zu erwerben, stark reduziert.

Aber auch auf dem Zweitwohnungsmarkt gibt es Risiken. Sie stehen im Zusammenhang mit der Durchführung des Kaufvertrages. Dieser Vertrag kann vor Gericht gekündigt werden, nachdem der Käufer das gesamte Geld bezahlt hat. Es gibt auch Fälle, in denen Dritte mit rechtmäßigem Eigentum an Immobilien auftreten. In diesem Fall kann der Kaufvertrag erneut gekündigt und das Geschäft für ungültig erklärt werden. In diesem Fall verlieren Sie Ihr Geld undobdachlos bleiben. Glücklicherweise können all diese Risiken mit Hilfe eines kompetenten Anw alts ausgeglichen werden, aber seine Dienste können teuer sein.

Vorteile eines Neubaus

Neubauwohnungen haben folgende Vorteile:

1. Sie sind aus modernen Materialien gefertigt. Dies bedeutet indirekt, dass sie langlebiger und zuverlässiger sind.
2. Sie sind gut gest altet und fast immer geräumig.
3. Die Raumaufteilung ist komfortabel und entspricht modernen Standards.
4. Die Landungen sind sauber und groß. Gleiches gilt für Eingänge.
5. Alle Wohnungen haben doppelt verglaste Fenster.
6. Wasser- und Gaszähler sind überall.
7. Es gibt funktionierende Aufzüge, einige Häuser haben sogar Lastenaufzüge.
8. Parkplätze sind in der Tiefgarage und im Hof vorhanden.

Neubaupreis als Hauptvorteil

All diese Vorteile sind klein im Vergleich zum wichtigsten Vorteil - den Kosten. Die höchste Popularität von Primärwohnungen bietet den Preis. Wenn Sie eine solche Wohnung in der Baugrube kaufen, kann eine Wohnung in einem Neubau 30 % weniger kosten als die exakt gleiche Wohnung auf dem Zweitwohnungsmarkt. Das heißt, wenn ein bedingt guter "Sekundär" 100.000 Rubel kostet (der Preis dient als Beispiel), kostet der gleiche "Primär" nur 70.000 Rubel. Stimmt, sie wird ungefähr ein Jahr oder sogar zwei warten müssen.

Lebensraum und mehr Sicherheit

Ein weiteres Argument für"Primaries" - ein großer Wohnbereich. Moderne Projekte bieten den Bewohnern eine große Fläche. Beispielsweise sehen die beliebtesten neuen Plattenhäuser in Russland (Serie P-44T) eine Mindestfläche für eine Wohnung von 38 "Quadraten" vor. Aber in einem alten Plattenhaus kann die Fläche einer Einzimmerwohnung 30-33 Quadratmeter betragen. Das war der Standard zu der Zeit, als dieses alte Haus gebaut wurde.

Du weißt noch nicht, was besser ist - "Second Hand" oder Neubau? Dann haben wir hier ein weiteres Argument für Sie: Bei Neubauten werden neue Sicherheitsanforderungen beachtet, neue Technologien und Materialien eingesetzt. Es gibt auch eine Garantie für einige Elemente: Decke, technische Ausrüstung, Wände und Fenster. Wenn ein Mieter innerhalb von fünf Jahren auf Probleme stößt, die nicht auf den unsachgemäßen Betrieb des Wohnraums zurückzuführen sind, kann er sich an den Bauherrn wenden und die Beseitigung des Mangels und Ersatz des verursachten Schadens verlangen.

Rechtliche Sauberkeit der Wohnung

Bei der Auswahl der zu kaufenden Wohnung - Neubau oder "Zweitwohnung", müssen Sie auch bedenken, dass Zweitwohnungen möglicherweise eine "dunkle Vergangenheit" in der Geschichte haben. Aber Neubauten sind rechtlich immer sauber, und Sie müssen sich keine Sorgen machen, dass irgendein Verwandter des Verkäufers mit den Rechten an Ihrer Wohnung auftaucht. Das einzige Risiko ist mit dem möglichen Geldverlust beim Bau von Wohnungen in der Phase der Ausgrabung verbunden. Aber im Falle von Problemen mit dem Entwickler im Zusammenhang mit der Implementierung von Engineering-Netzwerken oder Dokumentationen wird die Frist für die Fertigstellung der Anlage einfach verschoben. Die Wahrscheinlichkeit, dass der Entwickler in Konkurs geht, ist gering. Höchstwahrscheinlich wird er insgesamt gegen Insolvenz versichert sein. Es gibt jedoch im Allgemeinen traurige Fälle, in denen der Entwickler aus irgendeinem Grund das Objekt einfriert und Personen, die Wohnungen in einem unfertigen Gebäude gekauft haben, diese nicht erh alten und das Geld nicht zurückgeben können.

Infrastruktur und Landschaftsbau

Auch beim Kauf einer Wohnung in einem Neubau besteht die Chance, in einen Stadtteil mit schwach ausgebauter Infrastruktur zu gelangen. Üblicherweise nimmt der Bauträger zunächst ein Wohnhaus in Betrieb, erst Jahre später entstehen um ihn herum Geschäfte, Schulen, Kindergärten und andere Objekte. Daher müssen Sie beim Kauf solcher Wohnungen verstehen, dass Sie zunächst zum Einkaufen reisen müssen. Wenn jedoch ein neues Gebäude in der Innenstadt gebaut wird, sind die Kosten für eine Wohnung dort sehr hoch.

Ein weiterer Nachteil ist die fehlende Ausstattung. Eine Wohnung in einem Neubau ist auch ohne Nebenkosten eine Betonkiste. Hier gibt es nichts, also müssen Sie Geld und Mühe in die Landschaftsgest altung investieren.

Vorteile von "sekundär"

Bei der Wahl zwischen Neubau oder Zweitwohnsitz müssen Sie auch die Vor- und Nachteile der letztgenannten Wohnform bedenken. Fangen wir mit den Profis an:

1. Die Möglichkeit, sofort in die Wohnung einzuziehen, die Sie gerade gekauft haben.
2. In einer solchen Wohnung wird es technische Kommunikation und irgendeine Art von Reparatur geben, die es Ihnen bereits ermöglicht, hier zu leben.
3. Großes Sortiment. Der Zweitwohnungsmarkt ist riesig, und Sie können oft zwischen verschiedenen Optionen wählen. Und es ist möglichFinden Sie eine Wohnung in der Nähe der U-Bahn und haben Sie eine tolle Aussicht aus dem Fenster.

Nachteile von Wohnungen auf dem Wohnungszweitmarkt

Natürlich drängen all diese Vorteile Käufer oft dazu, den Zweitwohnungsmarkt in Betracht zu ziehen. Aber wenn wir darüber sprechen, welche Wohnung besser ist - ein Neubau oder eine "Zweitwohnung", müssen Sie unbedingt auf die Nachteile hinweisen:

1. Hoher Quadratmeterpreis.
2. Eine lange Geschichte, die unangenehme Tatsachen verbergen kann. Um in Zukunft auf jeden Fall gute Wohnungen ohne rechtliche Probleme kaufen zu können, müssen Sie in einen professionellen Anw alt investieren, der die Geschichte und „Sauberkeit“der Wohnung überprüfen kann.
3. Stützmauern können im Laufe ihres Lebens schwach geworden sein.
4. Die technische Kommunikation ist alt und muss möglicherweise bald ersetzt werden, oder sie funktioniert möglicherweise noch ein Jahrzehnt lang.

Verfall des Hauses als möglicher Nachteil

In einem Haus, das vor 20-25 Jahren gebaut wurde, können jedoch schwache Wände und Versorgungsleitungen vorhanden sein. Trotz des attraktiven Aussehens des Hauses kann sein allgemeiner Zustand schlecht sein, daher ist es ratsam, beim Kauf eines Hauses die technischen Systeme und die Stärke des Hauses selbst zu überprüfen. Dazu müssen Sie Geld für Gutachten von Spezialisten ausgeben. Manchmal kann es vorkommen, dass Sie die Hälfte der Kosten der Wohnung ausgeben müssen, um die Kommunikation zu ersetzen und Arbeiten zur Stärkung der Struktur des Hauses durchzuführen. Daher lohnt es sich, genau zu überlegen, welche Wohnung besser zu kaufen ist – eine „Zweitwohnung“oder ein Neubau. Es gibt Plus und Minus da und dort. Was besser ist, lässt sich nicht verallgemeinern. Es ist notwendig, bestimmte Wohnungen im Alt- und Neubau zu vergleichen.

Sind Bewertungen wichtig?

Das letzte Kriterium, das Ihnen bei der Entscheidung für einen Wiederverkauf oder Neubau hilft, ist das Feedback von Bewohnern und Käufern! Wenn beispielsweise ein Bauunternehmer ein neues Haus baut, lesen Sie unbedingt Bewertungen darüber. Käufer können negativ über ihn sprechen, da er in der Vergangenheit den Bauprozess stark verzögert hat. Wenn der Entwickler neu ist, dann sollten Sie ihm auch nicht besonders vertrauen, aber wenn er einen tadellosen Ruf und gute Bewertungen hat, kann man ihm vertrauen.