Worauf ist beim Kauf einer Wohnung zu achten? Überprüfung von Dokumenten und rechtliche Sauberkeit der Wohnung

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Zuletzt bearbeitet: 2023-12-17 10:23

Jede Transaktion in Form von Verkauf und Kauf impliziert eine Barabrechnung. Möbel, ein Pelzmantel, Grünzeug auf dem Markt der Großmutter - eine bestimmte Anzahl von Banknoten fließt von einem Portemonnaie zum anderen. Und es besteht immer das Risiko, dass Sie für Ihre hart verdienten Waren nicht die erwartete Qualität erh alten oder sogar ohne sie bleiben, wenn der Verkäufer ein Betrüger ist. Schon bei einem kleinen Kaufpreis kann der Verlust von ein paar Banknoten für tiefe Frustration sorgen, aber wenn es um Millionen geht? Zum Beispiel beim Kauf einer Wohnung oder eines Hauses? Hier sollten Sie hundertmal nachsehen, bevor Sie mit der endgültigen Berechnung fortfahren.

Neu oder Wiederverkauf?

Die Wahrscheinlichkeit, Wohnraum „mit Gepäck“zu erwerben – Schulden für eine Gemeinschaftswohnung, nicht registrierte Eigentümer von Anteilen und andere ähnliche Nuancen, die später das normale Leben auf persönlichen Quadratmetern beeinträchtigen können – ist beim Kauf von Immobilien möglich, die zuvor gehörten an jemanden, das sogenannte Gehäuse des Sekundärfonds. Wenn Sie sich für ein solches Angebot entscheiden, sollten Sie genau wissen, worauf Sie achten müssen. Aufmerksamkeit beim Kauf einer Wohnung oder eines Hauses vom Vorbesitzer oder seinem Vertreter. Das Risiko, statt einer Wohnung einen vergeblichen Rechtsstreit zu bekommen und dadurch beim Kauf einer Zweitimmobilie ohne eigene Ecke und ohne Geld da zu stehen, ist recht hoch.

Zuverlässiger ist der Kauf einer Wohnung in einem Neubau. Vor allem, wenn das Haus bereits in Betrieb genommen wurde und sich in der Siedlungsphase befindet. In diesem Fall ist die Liste der für die Überprüfung erforderlichen Wohnungsunterlagen viel kürzer. Aber auch hier wäre es nicht überflüssig, sich beim Wohnungskauf von einem Bauträger von einem erfahrenen Rechtsanw alt beraten zu lassen, denn jede Transaktion hat ihre Tücken. Und bei Immobilien, wenn es um größere Beträge geht, müssen Sie äußerst vorsichtig sein.

Gefahren einer sauberen Wohnung

Der günstigste Weg, Immobilien zu erwerben, ist heute die Beteiligung am gemeinsamen Bauen. In diesem Fall können Sie bis zu 30 % der tatsächlichen Wohnungskosten sparen. Aber auch das Risiko, nach Jahren eine verwilderte Brachfläche am Standort der Grube zu finden, ist recht hoch. Wie man eine Wohnung in Gemeinschaftsbauweise kauft - es ist besser, dies vor einem Treffen mit dem Bauträger herauszufinden, um keine Vereinbarung zu unterzeichnen, die in der Phase der Schlüsselübergabe keine Garantien gibt. Allerdings schützt auch das zuverlässigste notariell beglaubigte Dokument in bestimmten Fällen nicht vor Verlusten. Der Bauträger kann bankrott gehen, keine Genehmigung zum Bau eines Hauses zum festgelegten Zeitpunkt erh alten, und das Geld wird an Wert verlieren, wenn alle Unterschriften und Siegel gesammelt sind. Die Gelder der Aktionäre verschwinden manchmal in eine unbekannte Richtung. Bereits bei der Kaufentscheidung für ein Eigenheim sollten Käufer bedenken, dass bei unvorhergesehenen Problemen des Bauträgers in den meisten Fällen höchstens damit gerechnet werden kann, den Status eines betrogenen Interessenten zu erh alten, nicht aber die Wohnung selbst.

Wenn ein im Bau befindliches Haus bereits unter einem Dach errichtet wurde, ist die Wahrscheinlichkeit eines schnellen Einzugs in eine eigene Wohnung viel höher als bei einem Erwerb in der Phase des Aushebens einer Baugrube. Wo er eine Wohnung kauft, hat jeder das Recht, selbst zu entscheiden, aber der Wunsch, Geld zu sparen, ist nicht immer gerechtfertigt. Beim Bau eines Wohnhauses Gesellschafter zu werden ist oft wie die Katze im Sack. Geld gegeben, aber keine Ware.

Wenn das Haus mit genehmigter technischer Dokumentation gebaut und in Betrieb genommen wird, sollten Sie persönlich überprüfen, ob das, was auf dem Papier steht, auch der Realität entspricht. Vergleichen Sie das Layout vor Ihren Augen mit dem Design, die Anzahl der Quadratmeter der Gesamt- und Nutzfläche, die Rechte des Entwicklers, eine bestimmte Fläche zu verkaufen. Es wird nicht überflüssig zu prüfen, ob jemand bereits in der neuen Wohnung angemeldet ist. Dasselbe Haus zweimal an verschiedene Personen zu verkaufen, ist keine neue Art von Betrug.

Vorhandener Stammbaum

Niemand ist mit dem Erwerb einer eigenen Wohnung vor einer solchen Entwicklung gefeit. Die Überprüfung der rechtlichen Reinheit einer Wohnung kann viel Zeit in Anspruch nehmen, die Sie jedoch nicht vernachlässigen sollten. Verfolgen Sie die Liste der Vorbesitzer von Immobilien, die Aufenth altsdauer an der angegebenen Adresse, den Familienstand und die VerfügbarkeitKindern und anderen nahen Verwandten ist schwierig, aber möglich. In dieser Hinsicht erh alten Sie relevante Informationen und echte Hilfe in mehreren staatlichen Institutionen: dem Katasterdienst, dem Passamt usw. Vollständige Informationen sind erforderlich, damit sich beim Abschluss der Transaktion oder nach dem Einzug plötzlich herausstellt, dass dies nicht der Fall ist Alle Quadratmeter in der Wohnung gehörten dem Verkäufer. Ein Teil der Wohnfläche und manchmal auch einzelne Zimmer können anderen Personen gehören. Sie können jederzeit ihre Rechte an diesen Zählern einfordern. Und ihre Ansprüche sind gesetzlich stärker geschützt, im Gegensatz zum Wunsch des Käufers, die bezahlten Zähler vollständig zu besitzen.

Was man beim Wohnungskauf sonst noch beachten sollte - die technischen Unterlagen. Oft führen die Bewohner Reparaturen mit der Sanierung der Küche, des Flurs und der Räume durch. Sie reißen tragende Wände ab, kombinieren ein Badezimmer oder teilen sich umgekehrt ein Einzelzimmer. Bei Problemen rechtlicher Art, wenn es um das Eigentumsrecht geht, sind Strafen der vZTA für den Fall, dass eine Umgest altung des Layouts festgestellt wird, nicht vergleichbar. Aber sie können auch viel Ärger bringen. In jedem Fall werden sie zweifellos zu zusätzlichen Barausgaben führen. Strafe, Korrektur von Verstößen in Form einer ungeplanten Überholung - die wahrscheinlichste Entwicklung von Ereignissen.

Die verborgene Vergangenheit der Sekundarstufe

Neben den Informationen, die der Verkäufer bis zum Abschluss der Transaktion gerne verbergen möchte, gibt es viele Fallstricke, die oft schwer zu erraten sind. Worauf ist wann zu achtenKauf einer Wohnung, zusätzlich zu den aufgeführten Nuancen? Zum Beispiel wegen eines möglichen Rechtsverstoßes bei der Privatisierung der erworbenen Immobilie.

In den 90er Jahren des letzten Jahrhunderts trat ein Gesetz in Kraft, wonach jeder, der sich in einem bestimmten Wohnraum anmeldete, Anspruch auf eigene Quadratmeter hatte. Es g alt für alle, einschließlich kleiner Kinder, ehemaliger Ehegatten, die in derselben Wohnung gemeldet blieben, eines vorübergehend abwesenden Verwandten, beispielsweise eines Langzeitgefangenen. Nicht alle Familienmitglieder wurden in den Privatisierungsunterlagen aufgeführt. Aber nach einer Weile konnten sie sich beschweren, dass sie damals betrogen wurden.

Die nächste Nuance ist ein Schenkungs- oder Mietvertrag. In der Regel werden verfeindete Verwandte selten über solche Operationen informiert. Die Wahrheit könnte einige Zeit später nach dem Kauf der umstrittenen Wohnung ans Licht kommen. Aber die häufigste Überraschung, auf die Sie beim Kauf einer Immobilie stoßen können, ist eine Wohnung mit rückständigen Stromrechnungen. Hier kann das Problem bereits vor Vertragsunterzeichnung erkannt werden, und es ist wichtig, dass der Käufer mit dem Verkäufer die Lösung abstimmt. In der Regel wird es durch die Senkung der Wohnkosten ausgelöscht. Aber jeder Fall ist anders.

Zuverlässigste Information

Nicht alle zuverlässigen Genealogien dieser oder jener Immobilien liegen in offiziellen Dokumenten vor. Verborgene Verwandte, mögliche Wohnungsbewerber sind darin nicht zu finden. Darüber hinaus können Nebenkostenabrechnungen nicht von Hausbesitzern, sondern von ganz anderen geleistet werdendie Menschen, denen es versprochen wurde. Das Schema sieht folgendermaßen aus: Ältere Wohnungseigentümer unterzeichnen mit entfernten Verwandten oder Sozialarbeitern eine Vereinbarung, dass sie nach ihrem Tod die Fläche bekommen, aber diejenigen, die jetzt für die Gemeinschaftswohnung bezahlen müssen. Sie überweisen laut Vertrag regelmäßig Geld an die Verw altungsgesellschaft und betrachten die Wohnung fast als ihre eigene. Ohne eine solche Vereinbarung zu berücksichtigen, versuchen die direkten Erben nach dem Tod der alten Menschen, das unzuverlässige Geschenk loszuwerden. Der An- und Verkauf der Wohnung ist in Bearbeitung, es gibt aber bereits zwei Bewerber dafür.

Es gibt den zuverlässigsten Weg, um alle möglichen Fallstricke herauszufinden, die die Freude am Kauf eines Eigenheims überschatten können - um Informationen über seine ehemaligen Besitzer von Nachbarn auf der Veranda oder Klatsch im Garten zu erh alten. Wenn die Wohnung lange Zeit im Besitz derselben Eigentümer war, können den Anwohnern keine Geheimnisse darüber verborgen werden. Die von ihnen erh altenen Informationen sind beim Kauf einer Wohnung in keinem Dokument zu finden. Plötzlich ist jemand in der Familie des Verkäufers ein psychisch kranker oder behinderter Mensch, der nicht selbstständig über sein Eigentum verfügen kann, und der Vormund hält es nicht für erforderlich, seine Rechte zu respektieren. Ist die neue Wohnung schlechter als die bisherige, kann die Transaktion auf Antrag der Vormundschaftsbehörde rückgängig gemacht werden. Daher sollten auch Hinweise von Nachbarn nicht vernachlässigt werden.

Der beste Makler ist der Käufer selbst

Es ist wichtig, sich an Folgendes zu erinnern - keine Vergütung an den Vermittler wird ihn wachsamer machen, wenn er Dokumente für den Kauf von Wohnungen prüft, mit Ausnahme der im Vertrag festgelegten Punkte. Daher drehenFür die Unterstützung von Immobilienmaklern ist es notwendig, ihre Verantwortung gegenüber ihrem Arbeitgeber klar zu benennen, wenn plötzlich etwas schief geht und das Geschäft unterbrochen wird. Der Kauf einer Wohnung über eine Agentur ist ein weiteres ziemlich riskantes Unterfangen. Außerdem ist es sehr teuer. Der Makler sammelt keine Informationen über die Vergangenheit der ehemaligen Eigentümer, versucht nicht, seinen Kunden in der Zukunft zu schützen. Er vergleicht nur die Wohnungsdaten mit denen, die die offiziellen Strukturen haben. Und erst nach der Registrierung des Kaufvertrags und der Zahlung der Immobilie sowie der Vergütung an den Makler können potenzielle Bewerber für die gekaufte Wohnung erscheinen. Im absoluten Plus wird es einen Makler geben. Und die bisherigen und neuen Eigentümer werden in eine Reihe von Rechtsstreitigkeiten verwickelt.

Der Kauf einer Wohnung ohne Zwischenhändler ist auch mit unvorhergesehenen Schwierigkeiten behaftet, wenn Sie nicht über ausreichende Kenntnisse, Informationen über alle möglichen Überraschungen im Zusammenhang mit Papierkram, Geldtransfer und anderen Feinheiten der Transaktion verfügen. Aber unter diesen sichtbaren Mängeln gibt es einen wesentlichen Vorteil: Niemand wird seine Interessen so eifrig verteidigen wie derjenige, der für sich selbst kauft, derjenige, der bezahlt. Es reicht aus, die Unterstützung eines erfahrenen Beraters in Anspruch zu nehmen, der Sie über alle Feinheiten der Operation informieren kann, und die von Ihnen gekaufte Wohnung wird auf die gründlichste Weise überprüft.

Betrüger sind auf der Hut

Der Verkauf einer fremden Wohnung ist einer der häufigsten Immobilienbetrügereien. Erfahrene Betrüger haben gefälschte Dokumente für das Gehäuse selbst, eine Vollmacht, durch die siebevollmächtigt, eine Transaktion durchzuführen, sehen oft besser aus als echte. Im Bereich Kauf und Verkauf, Vermietung von Immobilien arbeiten hochprofessionelle Betrüger, die sich aller Feinheiten des Rechtssystems zu diesem Thema bewusst sind. Nur eine Vollmacht ist das erste, was den Käufer darauf aufmerksam machen sollte. Warum verkauft der Eigentümer seine Wohnung nicht selbst, wie ist er zumindest erreichbar, damit er persönlich die Berechtigung des Vermittlers bestätigt. In jedem Fall kommt die Beglaubigung von Dokumenten beim Wohnungskauf, beginnend mit einer Vollmacht, durch einen Notar nicht umhin. Er muss die Echtheit des Dokuments bestätigen, seine Gültigkeit überprüfen. Gehen Sie am besten zu dem Notar, der diese Vollmacht ausgestellt hat.

Der nächste Trick der Betrüger ist ein gefälschter Reisepass. Hausbesitzer sind auf längerer Geschäftsreise oder im Urlaub, und ihr Areal wird von Fremden verw altet, die dafür Muster von Originaldokumenten oder sogar die Originale selbst ergattert haben. Es gibt viele kriminelle Schemata, die Betrüger verwenden können. Vergessen Sie nicht die schwarzen Makler. Bei der Planung des Wohnungskaufs ist es daher besser, einen Anw alt zu konsultieren und während der gesamten Transaktion engen Kontakt zu ihm zu h alten. Er kann praktische Ratschläge geben, wann es besser ist, eine Wohnung zu kaufen, wobei er sich auf die aktuelle Nachfrage des Immobilienmarktes konzentriert.

Dokumentation unter der Lupe

So attraktiv die Konditionen des Deals und der günstige Preis auch sein mögen, Sie sollten nicht zu schnell bezahlen. Zuerst müssen Sie Zweitkopien oder Kopien aller Dokumente über Wohnungen und Eigentümer sammeln und mit allen Papieren zum Notar gehen. Wenn Immobilien inunter den Eigentümern gibt es minderjährige Familienmitglieder, der Anw alt wird Ihnen sagen, wie Sie die Klausel für sie im Vertrag richtig aufschreiben. Außerdem wird er empfehlen, welche Behörden zu besuchen sind, welche Bescheinigungen zu beschaffen sind, damit die Rechte von Kleinkindern nicht verletzt werden und niemand später den Verkauf und Kauf einer Wohnung ungültig machen kann.

Nützliche Ratschläge eines Anw alts helfen bei der Umsetzung des Kaufvertrags, wenn die Eigentümer Ehegatten mit unterschiedlichen Eigentumsanteilen an der Immobilie sind oder die Wohnung nur einem von ihnen gehört und dem zweiten ist darin nur eingetragen. In diesem Fall, wie man Dokumente richtig erstellt und welche Quittungen man bekommt - auch hier kommt man nicht ohne Notar aus. Auch wenn der Käufer selbst ein Profi in Rechtsfragen ist, muss jedes Papier, das die Echtheit der Transaktion bescheinigt, sorgfältig geprüft werden, damit keine Schreibfehler in Adresse, Verkäufer- und Käuferdaten, Datum, Betrag und anderen wesentlichen Details enth alten sind.

Kampf um Werte

Worauf beim Kauf einer Wohnung zusätzlich zu den bereits aufgeführten Punkten zu achten ist, ist der Geldbetrag, der für die Dokumente ausgegeben und tatsächlich in die Hände des Kaufvertrags übergeben wird. Für den Verkäufer ist es rentabler, in der Gewinn- und Verlustrechnung (und der Verkauf von Wohnungen fällt unter diese Bestimmung) einen niedrigeren Wert der Transaktion anzugeben, da er darauf Steuern zahlen muss. Die Hauptsache ist, dass die angegebene Menge nicht um 20-30% unter dem Markt liegen sollte, da dies den Verdacht der Kontrollbehörden hervorrufen kann. Wenn der Moment der Absprache zwischen dem Verkäufer und dem Käufer nachgewiesen wird, kann letzterer werdenAngeklagte in einem Verw altungsbetrugsfall.

Für den Verkäufer ist es vorteilhaft, einen niedrigeren Betrag anzugeben, und er kann den Käufer um diesen Service bitten.

Du solltest aus vielen Gründen nicht zustimmen:

• Erstens verstößt ein solches Zugeständnis wirklich gegen die geltende Gesetzgebung und ist mit Konsequenzen verbunden.
• Zweitens hat der Käufer das Recht, etwa 13 % des für den Kauf von Wohnraum ausgegebenen Betrags zurückzugeben. Die entsprechende Möglichkeit wird durch die Abgabenordnung geregelt.
• Drittens, wenn die Transaktion später von einer der Parteien angefochten und für ungültig erklärt wird, hat der Verkäufer das Recht, dem Käufer nur den in den Dokumenten angegebenen Betrag zurückzuerstatten. Das Gegenteil kann das Opfer nicht beweisen, wenn im Vertrag eine bestimmte Zahl vorgeschrieben ist.

Smarte Berechnung

Und die letzte große Gefahr, die sowohl Verkäufer als auch Käufer erwarten kann, ist die endgültige Abrechnung. Die Schwierigkeiten bei der Auswahl (Kauf von Erst- oder Zweitwohnungen) liegen hinter uns, der Zeitrahmen wird bestimmt, wann es besser ist, eine Wohnung zu kaufen, die Tortur, alle Dokumente zu sammeln und zu überprüfen, den erforderlichen Betrag zu sammeln oder einen Kredit von einer Bank zu erh alten Wurde vervollständigt. Und alles kann im letzten Moment zusammenbrechen, wenn man beim Geldtransfer nicht auf Nummer sicher geht. Dies kann durch Überweisung der erforderlichen Anzahl von Banknoten in die Hände des Verkäufers oder durch Überweisung auf ein sichereres Bankkonto erfolgen. Wenn wir über einen großen Betrag sprechen, haben sie normalerweise Angst, mit Bargeld herumzuspielen. Wenn jedoch eine der Parteien diese bestimmte Zahlungsmethode bevorzugt, kann es sich um Geld handelnÜbertragung durch Anmietung eines Schließfachs, aus dem sie das Recht haben, denjenigen abzuholen, der bestimmte Dokumente vorlegt, die beim Kauf einer Wohnung ausgestellt wurden. Ihre Liste wird von einem Spezialisten der Institution überprüft. Es garantiert auch ihre Echtheit. Alle Nuancen sowohl dieser Art der Berechnung als auch der bargeldlosen Art finden Sie in der Bank.

Was Sie in der Phase der endgültigen Zahlung der Wohnungskosten noch beachten sollten, ist, die Höhe der Kaution und des Vorschusses nicht zu verwechseln, da sie unterschiedliche Zwecke und Rückgabeoptionen haben, wenn die Transaktion dies nicht tut aus irgendeinem Grund durchgehen. Die Höhe des Vorschusses wird bei der endgültigen Berechnung berücksichtigt, die Anzahlung jedoch nicht. Es wird entweder dem Käufer zurückgegeben, wenn der Kauf erfolgreich war, oder verbleibt beim Verkäufer, wenn der Vorgang ohne Grund fehlgeschlagen ist. In jedem Fall verbleibt die Kaution bei einer Störung der Transaktion beim Geschädigten.