Wie überprüfe ich die "Sauberkeit" der Wohnung beim Kauf selbst? Was ist beim Wohnungskauf zu beachten?

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Zuletzt bearbeitet: 2023-12-17 10:23

Beim Kauf eines Eigenheims auf dem Zweitmarkt gibt es zahlreiche Risiken, daher ist es wünschenswert, dass der Käufer weiß, wie er die "Sauberkeit" der Wohnung beim Kauf selbst überprüfen kann. Die Hauptsache ist, die wichtigsten und größten Risiken zu vermeiden, über die dieser Artikel Informationen enthält. Zunächst einmal ist es erforderlich, die Anfechtungsmöglichkeit und den Anspruch auf die Wohnung auszuschließen, und daher wird die Empfehlung, wie man die „Sauberkeit“der Wohnung beim Kauf selbst überprüft, auf das ausführlichste Art und Weise abgegeben.

Erste Schritte

Erstens - die Echtheit der Dokumente, die der Verkäufer zur Überprüfung bereitstellt. Dies ist besonders sorgfältig zu prüfen, sonst kann es später passierenoffenbaren Ansprüche auf diesen Wohnraum von vollständig Dritten. Hierbei ist zu berücksichtigen, dass es viele Situationen mit Begleitdokumenten zum Wohnungskauf gibt und es sehr schwierig ist, ein einziges Rezept zu rechtlichen Fragen zu geben, wie man die "Sauberkeit" einer Wohnung beim Kauf überprüft dein eigenes. Sie müssen die Transaktion jedoch maximal sichern, und daher ist es besser, alle Schritte zu unternehmen, die für die Überprüfung von Dokumenten empfohlen werden. Natürlich gilt es, die rechtliche „Reinheit“zu prüfen, ohne die Grenzen des Zumutbaren zu überschreiten, aber maximale Informationen müssen nicht nur eingeholt, sondern auch ausgewertet werden, und zwar sowohl die Wohnung selbst als auch alle an ihrem Eigentum und Status Beteiligten.

Natürlich wäre es viel bequemer, sich an professionelle Anwälte zu wenden, aber wir stehen vor einer anderen Frage: Wie kann man die "Sauberkeit" einer Wohnung beim Kauf selbst überprüfen? Im Prinzip ist das sinnvoll, wenn auch umständlicher. Zudem kann die Hilfe eines Profis die Transaktionssicherheit nur erhöhen, aber keinen hundertprozentigen Erfolg garantieren. Im Extremfall können Sie den Titel versichern, falls noch Bedenken bestehen. Versicherungsunternehmen sind normalerweise bereit, entgegenzukommen.

Neubau und "Nebengebäude"

Wenn sich die Wohnung in einem Neubau befindet, müssen Sie wissen, wie Sie den Bauträger beim Kauf einer Wohnung überprüfen können. Hier sind die auf speziellen Seiten im Internet gesammelten Bewertungen am hilfreichsten. Natürlich müssen Sie ehrliche Bewertungen von den Intrigen der Konkurrenz unterscheiden, aber diese Aufgabe ist nicht so schwierig: Wenn es keine Zahlen gibt,Daten, Namen, bestimmte Tatsachen, sollten Sie auf solche Informationen nicht achten. Es ist auch gut, die Fristen für andere Objekte zu verfolgen (normalerweise sind solche Informationen verfügbar) und Kundenbewertungen zu lesen. Es gibt viele Möglichkeiten, den Entwickler beim Kauf einer Wohnung zu überprüfen.

Und in diesem Fall, wenn eine Wohnung in einem neuen Gebäude gekauft wird, muss die Überprüfung der Dokumente gründlich sein, auch wenn dieser Verkauf von einem Bauträger stammt. Zweitwohnungen erfordern natürlich viel Aufwand, da Neubauten keine so reiche Geschichte von Registrierungen, Auszügen und Eigentümerwechseln haben. Aber auch hier bleibt selbst nach einer gründlichen Prüfung der rechtlichen "Reinheit" der Immobilie, die nach allen Regeln erfolgt, die Wahrscheinlichkeit einer Entziehung der gekauften Wohnung bestehen. Wenn der Verkäufer z. B. nachweisen kann, dass seine Rechte beim Kauf verletzt wurden. Aber wenn Zweitwohnungen gekauft werden, findet die Demontage nicht nur beim Verkäufer statt, sondern auch beim Eigentümer, der diese Wohnung vor ihm besessen hat. Sie müssen wahrscheinlich eine ganze Reihe von Rechtsstreitigkeiten durchlaufen. Die Überprüfung der rechtlichen „Reinheit“beim Wohnungskauf auf dem Zweitmarkt dauert lange und schwierig: Das ist die Echtheit aller Dokumente, das ist eine Bewertung der Rechtslage von Immobilien, das ist eine Analyse des Möglichen Risiken im Zusammenhang mit diesem Kauf.

Dokumente

Die rechtliche "Sauberkeit" der Wohnung kann überprüft werden, um die Transaktion beim Kauf einer Immobilie so weit wie möglich abzusichern. Folgende Unterlagen müssen beim Verkäufer angefordert werden.

1. Am besten beginnst du mit dem Lesen der Dokumentation mit einem Zertifikatüber die staatliche Registrierung von Rechten sowie damit zusammenhängend: Verträge über Kauf und Verkauf oder Erbschaft, Schenkung, Privatisierung und dergleichen.
2. Der zweite Schritt besteht darin, die USRR-Erklärung zu studieren. Es befindet sich im Unified State Register, das alle Informationen über alle Transaktionen mit dieser Immobilie enthält.
3. Der dritte Schritt ist ein Auszug aus dem Hausbuch, um sicherzustellen, dass in diesem Wohnraum keine gemeldeten Mieter vorhanden sind. Ein solcher Auszug kann in jedem Multifunktionszentrum bestellt werden. Aus dem Dokument muss hervorgehen, dass alle Personen, die zuvor in dieser Wohnung gewohnt haben, abgemeldet wurden.
4. Hilfe - ebenfalls von der MFC - beantwortet die Frage, wie man Schulden beim Wohnungskauf prüft, da dort auf eventuelle Versorgungsschulden hingewiesen wird.
5. Ein Zertifikat eines Verkäufers einer neuropsychiatrischen und narkologischen Apotheke ist erforderlich.

Details

Wie überprüfe ich, ob es eine Festnahme in der Wohnung gibt? Aus dem EGRP-Extrakt. Es sagt, wenn es sich um eine einfache Aussage handelt, ob der Verkäufer der Eigentümer ist. Und in der erweiterten Version des Auszugs gibt es die gesamte Geschichte dieser Wohnung vom ersten Eintrag in der USRR. Es zeigt an, wer vorher der Besitzer war und wie oft es verkauft wurde. Auf diese Aussage kann man sich jedoch nicht beschränken. Wie kann man prüfen, ob eine Wohnung beim Kauf belastet ist? Oft wird Wohnraum durch einen Bevollmächtigten verkauft, und daher nimmt der Eigentümer praktisch nicht an der Transaktion teil. Dies ist eine sehr riskante Situation. Sehr oft werden solche Dokumente auf unehrliche Weise erlangt.

Deshalb müssen beim Wohnungskauf nur die Unterlagen des unmittelbaren Wohnungseigentümers genau geprüft werden. Dazu müssen Sie eine Vertrauensperson um einen Kontakt bitten und den Eigentümer kontaktieren, damit er bestätigt, dass die Wohnung zum Verkauf steht. Als nächstes müssen Sie die Sp alte "Belastung" im USRR-Auszug überprüfen, die Informationen zum Status der Wohnung enthält - ob sie verpfändet ist. Wird die Immobilie direkt nach der Erbschaft verkauft, ist es besser, sie nicht zu kaufen. Innerhalb von drei Jahren können neue Erben auftreten, die diesen Deal vor Gericht anfechten. Auch kann gemäß der erweiterten Version des USRR-Zertifikats festgestellt werden, dass beispielsweise die Hypothek für diese Wohnung nicht bis zum Ende bezahlt wurde.

Was besonders zu beachten ist

Das erste, was man sich ansehen sollte, ist der Preis. Wenn vergleichbare Wohnungen teurer verkauft werden, dürfte dies besonders besorgniserregend sein, und nur bei großem Interesse an dieser Immobilie können Sie auch weiterhin juristisch auf „Sauberkeit“prüfen, und dies viel sorgfältiger als bisher gedacht. Der Verkäufer muss akribisch befragt werden und Details einholen: nicht nur wem diese Wohnung gehört, sondern auch wann, wie und von wem sie gekauft wurde, warum sie wieder verkauft wird, ob die Wohnung in einen Rechtsstreit verwickelt war. Überprüfen Sie dann, was auf den Dokumenten gesagt wurde. Ab hier wird klar, wie ehrlich der Verkäufer ist, da Sie mit ihm als Gegenpartei umgehen müssen. Aber wie überprüft man den Verkäufer einer Wohnung beim Kauf sonst?

Pass aufsein Pass und andere Dokumente in Bezug auf die Wohnung werden überprüft: auf deren Grundlage die Immobilie registriert wurde, wo, wenn eine Bescheinigung über das Recht darauf erh alten wurde. Stellen Sie sicher, dass Sie Kopien zur erneuten Prüfung anfertigen, aber überprüfen Sie die Originale auf das Vorhandensein von Siegeln, Unterschriften, Wasserzeichen und allem anderen, was mit einem Regierungsdokument zu tun hat. Achten Sie auch darauf, die Kopien mit dem Original zu vergleichen. Sie können durchaus ganz andere Unterlagen einreichen. Die auf Papier präsentierten Informationen müssen mit der mündlichen Überlieferung des Verkäufers übereinstimmen. Wie prüft man die Erben beim Wohnungskauf? Auf keinen Fall. Kaufen Sie es am besten, wenn das Recht nach drei Jahren ab dem Datum der Erbschaft genehmigt wird. Wie überprüft man eine Wohnung vor dem Kauf über Rosreestr? Es wurde oben gesagt, dass Sie beim MFC absolut alle Dokumente im Zusammenhang mit Immobilien bestellen und erh alten können.

Weitere Informationen

Vor Erh alt und Prüfung der Unterlagen kann weder die Anzahlung noch die Kaution an den Verkäufer überwiesen werden, da der Vorbesitzer die Urkunde und den Vertrag im Original beh alten kann, auch wenn er diese Wohnung bereits verkauft hat. Es ist unbedingt nachweislich festzustellen, ob der Verkäufer unterh altsberechtigte Bürger, minderjährige Kinder hat, ob der Verkäufer jetzt verheiratet ist und ob er zum Zeitpunkt des Kaufs dieser Wohnung verheiratet war und vor allem, ob er persönlich oder durch einen Bevollmächtigten handelt.

Es ist unmöglich, ein Geschäft abzuschließen, ohne mit dem Eigentümer persönlich zu sprechen. Es ist besser, einen Vertrag mit dem Eigentümer und nicht mit einem Treuhänder abzuschließen. Eine beträchtliche Anzahl gefälschter Transaktionen ist unter dereine Ausrede, dass der Eigentümer abwesend ist: in einer anderen Stadt, in einem anderen Land und so weiter. Die Vollmacht kann gefälscht sein. Wenn der Treuhänder dem Käufer den Eigentümer der Wohnung nicht zeigen will, sollte dies misstrauisch sein, und die Gründe sind hier völlig unerheblich. Es ist auch unwahrscheinlich, dass der Notar, der die Vollmacht ausgestellt hat, die Echtheit der Vollmacht überprüfen kann, da Notare auf solche Anfragen nicht reagieren.

Vormundschaftsbehörden und Geschäftsfähigkeitszeugnisse

Wurden in der zum Verkauf stehenden Wohnung minderjährige Kinder angemeldet, müssen Sie die schriftliche Zustimmung der Vormundschaftsbehörde einholen, sonst kommt der Deal nicht zustande. Wird der Verkäufer selbst amtlich für geschäftsunfähig erklärt, werden seine Angelegenheiten einem Vormund anvertraut, und zwar nur dem von der Vormundschaftsbehörde bestellten. Aus den Dokumenten müssen Sie die Gerichtsentscheidungen zur ersten Frage (zur Geschäftsunfähigkeit) und zur zweiten Frage (zur Bestellung eines Vormunds) überprüfen. Und um die Transaktion selbst durchzuführen, ist die Zustimmung der Vormundschaftsbehörden erforderlich. Die Risiken eines solchen Geschäftsplans sind so groß, dass der Käufer sich meistens weigert, solche Wohnungen zu kaufen.

Ein noch größeres Problem ist aber die Situation, wenn der Verkäufer nicht als geschäftsunfähig erkannt wird, sondern ständig oder zeitweise in einem Zustand der Unfähigkeit ist, den Sinn seines eigenen Handelns zu verstehen (diese Definition wird vom Gesetz abgeleitet). Es ist ziemlich schwierig, diesen Zustand selbst bei wiederholten persönlichen Treffen mit dem Auge zu berechnen. Daher müssen Sie für alle Fälle eine Bescheinigung eines Psychiaters vom Tag der Transaktion anfordern. Die Lösung kann auch darin bestehen, einen befreundeten Psychiater als Verwandten zu einem Deal einzuladenoder ein Freund. Es ist jedoch einfach unrealistisch, sich einen solchen Deal aus allen schlechten Fällen zu sichern. Selbst bei Abschluss eines Notarvertrags kann der volle Erfolg dieses Unternehmens nicht erreicht werden. Daher besser das dubiose Unternehmen aufgeben, denn heute ist das Angebot an Immobilien fast dreimal höher als die Nachfrage.

Auf offiziellen Websites

Sie müssen auf die offizielle Website des Bezirksgerichts gehen, zu dem diese Wohnung gehört, und in die Suche die Namen des Verkäufers und seiner Vorgänger - der Eigentümer der Wohnung - eingeben. Dasselbe Prinzip gilt, wenn Sie überprüfen müssen, ob die Verkäufer und ihre Ehepartner Klagen vor Gericht hatten und wenn ja, welche. Die Hauptsache ist, ob die Ehe aufgelöst wurde und ob das Vermögen geteilt wurde, ob der Eigentümer als geschäftsunfähig anerkannt wurde. Letzteres wird am Ort der Registrierung überprüft, daher muss der Pass des Verkäufers sehr sorgfältig studiert werden, und dann auf die Website des Gerichts gehen, bei dem diese Person registriert ist oder registriert wurde.

Das Justizsystem ist leider noch nicht so eingerichtet, dass Sie all dies mit ein paar Klicks finden können. Schiedsgerichte haben auch eine offizielle Datenbank. Dort müssen Sie feststellen, ob der Verkäufer für insolvent erklärt wurde. Wenn dies der Fall war, spiegelt sich dies zwangsläufig im Schiedsgericht der Stadt wider, in der es registriert ist. Über eine offene amtliche Datenbank für Online-Vollstreckungsverfahren müssen Sie herausfinden, ob der Wohnungseigentümer oder sein Ehepartner ein Schuldner ist und ob gegen diese Bürger ein Verfahren eingeleitet wurde.

Laut Aussagen und Referenzen

Auf der Besitzerkarte, also ein Auszug ausHausbuch müssen Sie feststellen, wer in dieser Wohnung gemeldet ist, einschließlich (und insbesondere) derjenigen, die nicht dort wohnen. Außerdem muss eine Stromrechnung eingereicht werden. Eine ideale Option, wenn niemand in der Wohnung angemeldet ist, dies aber nicht immer der Fall ist. Wenn in der Wohnung Personen registriert sind, muss im Vertrag der Zeitraum angegeben werden, in dem sie aus dem Registrierungsregister entfernt werden. Wer in diesem Wohnraum gemeldet ist, aber dort nicht wohnt, muss eine notariell beglaubigte Zusage zur Abmeldung bis zu einem bestimmten Termin vorlegen.

Letzteres solltest du besser vor Abschluss der Transaktion aus der Wohnung ausschreiben, sonst kannst du mit der "Füllung" in der gekauften Wohnung bleiben. Vor Gericht gehen Räumungsklagen oft verloren, da dieses Thema viele unangenehme Nuancen enthält. Auch für den in eingetragener Ehe lebenden Eigentümer ist eine notariell beglaubigte Zustimmung zur Transaktion erforderlich, die bescheinigt, dass der Ehegatte nicht gegen den Verkauf dieses Wohnraums ist. Dies ist unbedingt der Fall, wenn die Wohnung während der Ehe gekauft wurde und zum Zeitpunkt des Verkaufs die Ehe aufgelöst war. Zusätzliche Dokumente werden nur dann nicht benötigt, wenn die Wohnung geschenkt, als Erbschaft (vor mehr als drei Jahren!), Privatisiert wurde. Das sind die grundlegendsten Dinge, die Sie beim Kauf einer Wohnung überprüfen müssen. Nach Erh alt all dieser umfangreichen Informationen wird das Dokumentenpaket sorgfältig studiert und analysiert.

Rechtlicher Status

Zunächst müssen Sie den rechtlichen Status dieser Wohnung bewerten: wie und auf der Grundlage dessen, was sie von den derzeitigen Eigentümern erworben wurde, wann dies geschah. Wenn seit der Anschaffung keine drei Jahre vergangen sind, treten zwei Probleme auf. Die Verjährungsfrist ist noch nicht abgelaufen, das heißt, der Kaufvertrag für eine Wohnung kann von den Vorbesitzern noch angefochten werden. Um die Steuern zu minimieren, kann der Verkäufer Sie bitten, in den Dokumenten einen niedrigeren Preis der Wohnung anzugeben. Es ist besser, nicht zuzustimmen, denn wenn diese Transaktion für ungültig erklärt wird, erstattet der Verkäufer nicht den vollen Betrag, sondern nur den im Vertrag angegebenen Betrag.

Der unzuverlässigste Grund für den Erwerb einer Wohnung durch den Eigentümer ist die Erbschaft, insbesondere wenn die dreijährige Bezugsfrist noch nicht abgelaufen ist. Tritt nach Ablauf dieser Frist ein neuer Erbe vor Gericht, werden die Risiken des Käufers erheblich reduziert. Wenn die Wohnung oft in kurzer Zeit verkauft und gekauft wurde, ist dies das aussagekräftigste Anzeichen für Betrug. Es ist besser, sofort nach einer anderen Kaufoption zu suchen, da es jetzt praktisch keine Probleme damit gibt. Je mehr Verkäufe und Käufe eine Wohnung hat, desto hässlicher ist ihre Rechtsgeschichte. Wenn die Kauflust für diesen Wohnraum wirklich groß ist, dann sollten Sie nicht nur den letzten Verkäufer, sondern auch den Ehepartner und alle Vorbesitzer der letzten fünf Jahre prüfen.