Anleihen (Hypotheken) in Russland: Woher bekommen Banken Geld für Hypotheken?

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Zuletzt bearbeitet: 2023-12-17 10:23

Anleihen (Hypotheken) machen mehr als 80 % aller Immobilientransaktionen in den USA aus, in Russland weniger als 10 %. Die Aussichten der Wertpapiere liegen auf der Hand. Viele Menschen wissen jedoch nicht nur, was hypothekenbesicherte Anleihen sind, sondern auch die grundlegenden Konzepte.

Grundlagen

Anleihen sind Wertpapiere, die zum Erh alt eines festen garantierten Gewinns berechtigen.

Es gibt zwei Arten:

1. Auf Vorlage - billiger gekauft, teurer verkauft.
2. Festverzinsung - übernimmt nach einer bestimmten Zeit eine Rendite (Coupon) für den Anleger.

Anleihen sind Schuldtitel. Die Rendite wird durch das Rating des Unternehmens garantiert. Je stabiler das Unternehmen ist, desto wahrscheinlicher ist es, dass es die versprochenen Einnahmen erhält.

Was sind Anleihen (Hypotheken)?

Ein Pfandbrief ist eine Schuldverschreibung, die Investitionen in Immobiliendarlehen refinanziert.

Zum Beispiel vergibt die AAA Bank Kredite für den Kauf von Wohnungen. Er hat Kapitalnatürlich begrenzt. Mit 1 Milliarde Rubel kann eine Bank beispielsweise 1.000 Kredite vergeben. Natürlich hört der Immobilienmarkt auf, wenn dem Kreditinstitut die Mittel ausgehen.

Wer profitiert?

Die Emission von Pfandbriefen ist für alle Marktteilnehmer von Vorteil:

• Zur Bank - erhöht den Betrag der vergebenen Hypothekendarlehen.
• Investor - investiert Geld in einen Vermögenswert, der je nach Immobilienpreis wachsen soll.
• An den Kreditnehmer - himmelhohe Hypothekenzinsen werden um 1,5-2% gesenkt. Natürlich sind die Zahlen klein, aber bei einer großen Kreditsumme liegt der Vorteil auf der Hand.
• Bauunternehmen - Bauunternehmen "frieren" ihre Anlagen nicht ein, sondern arbeiten weiter.
• Regierung - Steuern aus Entwicklung und Verkauf.
• Arbeiter - sie werden nicht aus Mangel an Arbeit entlassen.

Wie werden Verbindlichkeiten gesichert?

Nun dazu, wie dieser Markt funktioniert. Die AAA Bank vergibt ein Darlehen für den Kauf von Immobilien in Höhe von 5 Millionen Rubel. Auf sie begibt er Anleihen (Hypotheken) und verkauft sie an der Börse. Geld von Investoren fließt in neue Kredite. Sicherheiten werden durch Hypothekenzahlungen von Bürgern besichert.

Alternativen

Anleihen (Hypotheken) sind nicht das einzige Instrument für Investoren in diesem Markt. Es gibt Alternativen:

• Hypothekenpartizipationsschein - ein Anteil des Darlehensbetrags für den Kauf eines Vermögenswerts. Immobiliengewinne stehen dem Anleger zu.
• Hypothek - eine Sicherheit, die das Recht bestätigt, Geld zu erh altenKreditnehmer. Der Unterschied zu einer Anleihe (Pfandbrief) besteht darin, dass es sich bei der hypothekarischen Sicherheit um eine erworbene Immobilie handelt.

Eigenschaften von Wertpapieren in Russland

Natürlich kann eine Idee, die aus den USA kommt, positive Dinge auf unseren Markt bringen. Hypothekenanleihen in Russland werfen jedoch sowohl bei Investoren als auch bei Fachleuten viele Fragen auf. Der Begriff „Stabilität“trifft auf die Entwicklung der Wirtschaft unseres Landes, insbesondere des Immobilienmarktes, nicht zu. In den letzten 1,5-2 Jahren hörte es nicht nur auf zu wachsen, sondern ging auch deutlich zurück. Anleihen (Hypotheken) können keine Erträge aus dem Immobilienmarkt generieren, wenn dieser nicht wächst.

Das zweite Problem sind die hohen Wertpapierkosten. Private Wirtschaftsunternehmen und normale Bürger können aus diesem Grund nicht als Investoren auftreten. Alle Hoffnungen ruhen auf nichtstaatlichen Pensionskassen, Banken mit freien Geldern, die angeblich nicht wissen, wo sie sie anlegen sollen.

Das dritte Problem ist das Fehlen eines gut durchdachten Rechtsrahmens.

Wir können zusammenfassen: Die hohen Kosten für Wertpapiere, die Instabilität des Hypothekenmarktes sowie ein schlecht durchdachter rechtlicher Rahmen werden wahrscheinlich nicht zulassen, dass sich diese Art von Wertpapieren in Russland entwickelt.

Warum haben Pfandbriefe das System 2008 zum Absturz gebracht?

Die Krise im Jahr 2008 begann genau mit Mortgage Backed Bonds (CDOs). Tatsache ist, dass viele Anleger begonnen haben, Wertpapiere zu kaufen, weil sie wussten, dass der Immobilienmarkt ständig wächst. Dies beeinflusste die Strategie der Banken, denen die Zahlungsfähigkeit ihrer Kunden gleichgültig war. Hauptsache sie sind es. Es gab Fälle, in denen Hypotheken in Höhe von 500.000 US-Dollar an Personen vergeben wurden, die kein regelmäßiges Einkommen hatten. Für die Bank sind die Risiken minimal – sie haben dieses Geld an der Börse durch den Verkauf von Pfandbriefen erh alten.

Außerdem gaben Banken Credit Swaps aus, d.h. Versicherungen, wenn die Schulden nicht bezahlt wurden.

Aber die Pyramide drehte sich so sehr, dass sie anfingen, Anleihen (synthetische CDOs) unter ihnen auszugeben. Da die analytischen Unternehmen nicht wussten, was es war, verließen sie sich auf die Daten der Investmentgesellschaften, die sie ausgegeben hatten. Einige wussten es, hatten aber Angst, große Kunden zu verlieren. Sie machten aus Anleihen mit riskantem BBB-Niveau einen noch problematischeren Vermögenswert, aber ihr Bedrohungsgrad war bereits gleich AAA (wie US-Staatsanleihen), also absolut sicher. Dies ermöglichte es Anlegern, die Millionen von Dollar hielten, in ungesicherte Wertpapiere zu investieren und Gelder von Pensionsfonds aufzubringen, denen es untersagt ist, in Vermögenswerte mit einem niedrigeren Rating zu investieren. Natürlich musste eine solche Pyramide früher oder später zusammenbrechen, wenn die Immobilienpreise zu fallen begannen. Das ist, was passiert ist. Große Investmentgesellschaften, Investoren und Versicherungsmakler gingen bankrott.

Investoren profitierten davon, indem sie auf Hypotheken-Swaps setzten, dh hypothekenbesicherte Immobilienversicherungen, die zu niedrigen Preisen verkauft wurden. Das heißt, nachdem man damals eine Million Dollar in sie investiert hatte, war es möglich, mehrere hundert Millionen zu bekommen, da niemand einfach an einen Zahlungsausfall glaubte.