Einkommensansatz für die Immobilien- und Unternehmensbewertung. Anwendung des Einkommensansatzes

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Zuletzt bearbeitet: 2023-12-17 10:23

Der Einkommensansatz ist eine ganze Kombination von Methoden zur Bewertung des Wertes von Immobilien, dem Eigentum einer Organisation, des Unternehmens selbst, bei dem die Wertbestimmung durch die Umrechnung zukünftig erwarteter wirtschaftlicher Vorteile erfolgt. Die theoretischen Grundlagen eines solchen Ansatzes sind durchaus überzeugend. Der Wert einer Investition ist der Wert der zukünftigen Vorteile bis dato, abgezinst mit einer Rendite, die das Risiko der Investition widerspiegelt.

Dies ist angemessen und geeignet für jedes Unternehmen, das im Bereich der Produktion und des Verkaufs von Immobilien sowie seiner Geschäftstätigkeit tätig ist, vorbeh altlich der Erzielung positiver Gewinne. Der Wert der Investitionsrisiken im bewerteten Geschäft wird durch einen Abzinsungssatz nachgewiesen. Im wirtschaftlichen Sinne ist dies nun die Rendite, die Anleger auf investiertes Kapital in vergleichbare Anlageobjekte nach Risikoniveau verlangen, bzw. die Rendite alternativer Anlagemöglichkeiten mit vergleichbaren Risiken zum Bewertungszeitpunkt.

Funktionen

Verwendung des Einkommensstellt sich in der Praxis als ziemlich schwierige Aufgabe heraus, da es notwendig ist, alle wichtigen Kostenfaktoren - Rendite und Gewinn - zu evaluieren. Wenn diese Methoden zur Bewertung eines Unternehmens verwendet werden, ist es unerlässlich, eine gründliche Analyse aller seiner Schlüsselelemente durchzuführen, einschließlich Kosten, Unternehmensumsatz, die sich direkt auf Gewinne, Kosten und Risiken auswirken, die durch jedes einzelne Element entstehen.

Der Einkommensansatz zur Unternehmensbewertung wird häufig verwendet. Wenn wir beispielsweise über eine Übernahme oder Fusion sprechen, wird diese Methode viel häufiger verwendet als die kostspielige oder marktübliche. Die Kapitalanlage des Käufers erfolgt nun mit der Erwartung zukünftiger Netto-Cashflows, die nicht als garantiert bezeichnet werden können, da sie mit gewissen Risiken behaftet sind. Der Ertragsansatz erfasst diese wesentlichen Wertdeterminanten, während der Marktansatz normalerweise ein Kurs-Gewinn-Verhältnis oder ein ähnliches Vielfaches des Gewinns im Nachhinein erfordert, ohne die Zukunft zu berücksichtigen.

Marktmultiplikatoren sind von Natur aus unzuverlässig und bieten nicht das gleiche Maß an Gründlichkeit, das durch die Verwendung eines Einkommensansatzes mit Prognosen zukünftiger Renditen und Diskontsätze erreicht werden kann. Beispielsweise spiegelt ein jährlich angewandtes Kurs-Gewinn-Verhältnis erwartete Veränderungen in zukünftigen Jahren nicht angemessen wider. KorrektDie Verwendung von Kennzahlen bietet die Möglichkeit, allgemeine Anlegerpräferenzen zu zeigen, und werden häufig von Verkäufern oder Branchenquellen zitiert.

Verwenden

Die Informationen über das Budget des Unternehmens müssen auch analysiert und geschützt werden, was es notwendig macht, Änderungen vorzunehmen und die finanziellen Folgen des erstellten Plans, der Prognosen und der grundlegenden Vorschläge auszuarbeiten. Der Ertragswertansatz zur Unternehmensbewertung misst alle Annahmen, die sich darauf beziehen, ob sich bestimmte Akquisitionsvorteile aus Umsatzwachstum, Kostensenkungen, Prozessverbesserungen oder Kapitalkostensenkungen ergeben. Mit Hilfe eines solchen Ansatzes kann all dies gemessen und diskutiert werden. Darüber hinaus kann es verwendet werden, um den Zeitpunkt des erwarteten Nutzens zu bestimmen sowie den Rückgang des Unternehmenswerts aufzuzeigen, wenn sich der Nutzen in die fernere Zukunft verschiebt.

Die Verwendung des Einkommensansatzes bietet Käufern und Verkäufern die Möglichkeit, den fairen Marktwert eines Unternehmens sowie seinen Investitionswert für einen oder mehrere strategische Käufer zu berechnen. Wenn diese Unterscheidung klar genug dargestellt wird, können Verkäufer und Käufer leicht Synergievorteile erkennen und fundierte Entscheidungen treffen.

Bei der Anwendung des Ertragswertverfahrens zur Unternehmensbewertung ist zu beachten, dass der errechnete Wert aus dem Wert aller Immobilien besteht, die im Rahmen der unmittelbaren Tätigkeit genutzt werden. BEIIm Rahmen des verwendeten Ansatzes gibt es mehrere Bewertungsmethoden, die von größtem Interesse sind. Insbesondere sind solche Methoden des Ertragswertverfahrens anwendbar: Kapitalisierung und Diskontierung von Zahlungsströmen. Sie können sie genauer betrachten.

Methoden

Bei der Methode der Cashflow-Kapitalisierung wird der Gesamtwert eines Unternehmens in Abhängigkeit von den Cashflows ermittelt, die durch das Vermögenspotenzial des Unternehmens generiert werden. Die Zahlungsströme eines Unternehmens oder eines Unternehmens als Ganzes sind die Differenz aller Zu- und Abflüsse von Finanzmitteln für einen bestimmten Abrechnungszeitraum. Typischerweise wird für Berechnungen ein Zeitraum von einem Jahr verwendet. Die Technik besteht darin, ein repräsentatives Niveau des erwarteten Cashflows in einen Barwert umzuwandeln, indem der Gesamtbetrag des Cashflows durch den angenommenen Kapitalisierungszinssatz dividiert wird. In diesem Fall ist ein Einkommensstrom mit bestimmten Anpassungen angemessen.

Bei der Verwendung der konventionellen Cash-Flow-Methode wird die Addition des Jahresüberschusses (berechnet nach Steuern) mit nicht zahlungswirksamen Aufwendungen verwendet, um die Höhe des absoluten Cash-Flows zur Aktivierung zu bestimmen. Diese Berechnungsmethode kann als vereinfachter angesehen werden als die Free-Cash-Flow-Berechnung, die die erforderliche Kapitalinvestition und die Notwendigkeit der Aufstockung des Betriebskapitals zusätzlich berücksichtigt.

Diskontierung von Cashflows

Diese Methode basiert grundsätzlich nur auf den erwarteten Cashflows, die vom Unternehmen selbst erwirtschaftet werden. Sein charakteristischer Unterschied ist derKostenschätzung ist erforderlich, um die Definition eines repräsentativen Cashflows zu berechnen. Diese Methode ist in den entwickelten Ländern am weitesten verbreitet, da mit ihr alle Entwicklungsperspektiven berücksichtigt werden können. Der Cashflow entspricht allgemein der Summe aus Nettoeinkommen und Abschreibungen, vorbeh altlich der Subtraktion des Anstiegs des Nettoumlaufvermögens und der Kapitalinvestitionen.

Für die Anwendung des Discounted-Cashflow-Verfahrens gelten folgende Voraussetzungen:

• Es gibt Grund zu der Annahme, dass sich die zukünftigen Finanzströme von den aktuellen unterscheiden werden, das heißt, wir sprechen von einem sich entwickelnden Unternehmen;
• Es gibt Möglichkeiten, zukünftige Cashflows bei der Nutzung eines Geschäfts- oder Gewerbegrundstücks angemessen zu schätzen;
• das Objekt befindet sich im Bau, ganz oder teilweise;
• das Unternehmen ist eine große multifunktionale Einrichtung von kommerzieller Bedeutung.

Der Einkommensansatz zur Immobilienbewertung durch die Discounted-Cashflow-Methode ist der beste, aber seine Anwendung ist sehr mühsam. Es gibt Schätzungen, die ohne die Verwendung dieser Methode nicht vorgenommen werden können. Darunter ist die Entwicklung eines Investitionsvorhabens mit anschließender Bewertung.

Vorteile der Rabattmethode

Wenn Sie einen Einkommensansatz für die Bewertung von Immobilien oder Unternehmen durch die Diskontmethode anwenden, können Sie einige wesentliche Vorteile erkennen. Vor allem RedeDas bedeutet, dass zukünftige Unternehmensgewinne direkt nur die erwarteten laufenden Kosten für die Herstellung und den anschließenden Verkauf von Produkten berücksichtigen und zukünftige Kapitalinvestitionen im Zusammenhang mit dem Erh alt und der Erweiterung von Produktions- oder Handelsanlagen nur indirekt über ihre aktuelle Abschreibung in die Gewinnprognose einfließen.

Wichtige Punkte

Bewertung eines Objekts nach dem Ertragswertverfahren mit fehlendem Gewinn oder Verlust als Indikator für Investitionsrechnungen wird bereinigt um die Tatsache durchgeführt, dass der Gewinn als buchh alterischer Berichtsindikator dient und daher erheblichen Manipulationen unterliegt den Arbeitsablauf.

Die Discounted-Cashflow-Methode umfasst drei Gruppen von Modellen:

• diskontierte Dividenden;
• Resteinkommen;
• diskontierte Cashflows.

Wird nach dem Dividend-Discount-Model ein Income Approach als Nachweis des Cashflows praktiziert, werden Aktienausschüttungen verwendet. Trotz der Tatsache, dass das Modell in der ausländischen Praxis zur Bestimmung und Bewertung des Werts des Unternehmensvermögens weit verbreitet ist, weist es viele Mängel auf. Bei Modellen mit einbeh altenen Gewinnen gibt es keinen Bilanzierungsgrad. Es gibt Unterschiede in der Dividendenpolitik nicht nur für bestimmte Unternehmen, sondern für Länder insgesamt. Diese Methode kann nicht in Unternehmen angewendet werden, die keinen Gewinn erzielen. Dieses Modell eignet sich am besten zur Berechnung des Wertes von Minderheitsanteilen.

Resteinkommensmodell

Der Einkommensansatz zur Bewertung durch das Residualansatzmodell geht davon aus, dass die Höhe des Residualeinkommens, dh die Differenz zwischen dem tatsächlichen Gewinn und dem Gewinn, den die Aktionäre zum Zeitpunkt des Kaufs des Unternehmens selbst oder vorausgesagt haben seine Aktien, wird als Indikator für den Cashflow verwendet. Wenn der Unternehmenswert auf der Grundlage von Annahmen berechnet wurde, die mit diesem Modell konsistent sind, entspricht er der Summe des Buchwerts mit dem Barwert der danach verbleibenden erwarteten Erträge. Dieses Modell zeigt eine erhebliche Sensitivität gegenüber der Qualität der im Abschluss präsentierten Daten. Für russische Verhältnisse ist die Angemessenheit solcher Informationen mit erheblichen Zweifeln behaftet.

Vorteil für Aktionäre

Aktionäre oder Anteilseigner eines Unternehmens, das eine gewisse Historie hat, sowie die Tatsachen der Ausschüttung von Dividenden, können natürlich das Diskontierungsmodell nutzen, um den Wert des eigenen Unternehmens zu berechnen. Die Situation ist so, dass die Anteilseigner von Unternehmen in diesem Sektor selten in der Minderheit sind, daher wäre es für sie am besten, einen Einkommensansatz für die Bewertung von Immobilien und Unternehmen durch ein Discounted-Free-Cashflow-Modell zu verwenden. In diesem System sind freie Cashflows mit Abzinsungssätzen oder der erwarteten Rendite auf das investierte Kapital die Schlüsselfaktoren. Das größte Problem bei der Verwendung dieses Modells ist die Genauigkeit der Prognose des freien Cashflows sowie die angemessene Bestimmung des Diskontierungssatzes.

Wenn der oben definierte Einkommensansatz angewendet wird, dann berücksichtigen bei Anwendung der Discounted-Cashflow-Methode die erwarteten Einnahmen aus dem Geschäft die prognostizierten Cashflows, die nach der erforderlichen teilweisen Reinvestition aus dem Verkehr gezogen werden können der Geldgewinn. Als Indikator sind die Cashflows unabhängig von dem vom Unternehmen verwendeten Rechnungslegungssystem und seiner Abschreibungspolitik. Gleichzeitig müssen etwaige Zahlungsströme – Zu- und Abflüsse – berücksichtigt werden. Die Beurteilung der finanziellen Bedeutung der Diskontierung von Barmitteln fällt dahingehend aus, dass diese als Ergebnis dieser Prozesse um Beträge gekürzt werden, die dem Anleger zum Zeitpunkt des Erh alts des angegebenen Cashflows zur Verfügung gestanden hätten, sofern er seine angelegt hätte Gelder, die derzeit nicht in diesem Geschäft sind, aber in einigen - einem anderen Anlagevermögen öffentlicher Natur, beispielsweise einem liquiden Wertpapier oder einer Bankeinlage.

Zusätzliche Techniken

Der Einkommensansatz, für den ein Beispiel bereits beschrieben wurde, wird in letzter Zeit immer seltener verwendet, und jetzt ist die Bewertungsmethode die gebräuchlichste geworden. Es wird verwendet, um alle Arten von Vermögenswerten zu bewerten, und basiert auf der Idee, dass jeder Vermögenswert, der die grundlegenden Eigenschaften von Optionen teilt, als diese Option bewertet werden kann. Derzeit wird der Einkommensansatz meist zugunsten des Optionspreismodells (bzw. des Black-Scholes-Modells) aufgegeben.

Ein solches System ermöglicht es, wenn es verwendet wird, die gesamten Eigenkapitalkosten eines Unternehmens oder Unternehmens zu schätzen, falls es mit großen Verlusten arbeitet. Dieses Modell soll weiter erklären, warum die Eigenkapitalkosten eines Unternehmens nicht null sind, selbst wenn der Wert des gesamten Unternehmens unter den Nominalbetrag der Schulden sinkt. Aber selbst unter Berücksichtigung dieses Vorteils lässt sich feststellen, dass das Black-Scholes-Modell zur Bewertung des Werts russischer Unternehmen derzeit zunehmend theoretisch ist. Das Hauptproblem, aufgrund dessen dieses Modell nicht auf inländische Unternehmen angewendet werden kann, ist das Fehlen einiger Beweise für die wesentlichen Modellparameter.

Schlussfolgerungen

Der Einkommensansatz für die Unternehmens- und Immobilienbewertung ist viel seltener geworden, und dies geschieht aus vielen Gründen. Dies betrifft insbesondere die Mängel, aufgrund derer es zu Schwierigkeiten bei der Verwendung auf dem Verbrauchermarkt kommt. Zunächst ist zu beachten, wie schwierig es ist, die zukünftigen Kosten für Dienstleistungen und Produkte, Materialien und Rohstoffe sowie eine Reihe anderer Kostenindikatoren zu prognostizieren. Gleichzeitig können wir über eine gewisse Subjektivität von Experteneinschätzungen sprechen. Darüber hinaus liegt das Problem in der geringen Offenlegung von Informationen über russische Unternehmen, die für kompetente Berechnungen und die Erstellung des Black-Scholes-Modells tatsächlich erforderlich sind. Dies liegt vor allem an der geringen Unternehmenskultur solcherUnternehmen.

Die überwiegende Mehrheit der Aktien, einschließlich großer Beteiligungen, ist in den Händen einer kleinen Anzahl von Personen konzentriert, und der Anteil der Minderheitsaktionäre und Kleinaktionäre, deren Anteil sehr gering ist, am genehmigten Kapital ist unbedeutend. Es stellt sich heraus, dass viele Unternehmen einfach kein Interesse daran haben, Informationen preiszugeben. Deshalb ist die Berechnung nach dem Einkommensansatz in Bezug auf die meisten Branchen und Unternehmen in Russland deutlich komplizierter. Unter anderen Bedingungen funktioniert es am besten und zeigt all seine Vorteile und Zuverlässigkeit.