Wie wird der Katasterwert eines Grundstücks ermittelt: Formel und Berechnungsverfahren

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Zuletzt bearbeitet: 2023-12-17 10:23

Es ist nicht so schwierig zu verstehen, was der Katasterwert eines Grundstücks ist. Dies ist der Preis, der im Staatlichen Liegenschaftskataster (GKN) festgelegt ist. Die Kosten werden auf der Grundlage der Informationen festgesetzt, die als Ergebnis der relevanten Aktivitäten erh alten wurden. Der Katasterwert hängt hauptsächlich von den individuellen Eigenschaften des Grundstücks ab, insbesondere von seiner Lage, Fläche, Zweckbestimmung, Kategorie sowie dem Marktpreis. Erfahren Sie im Artikel mehr darüber, wie der Katasterwert eines Grundstücks bestimmt wird.

Warum wird eine Katasterbewertung durchgeführt

Das Verfahren umfasst eine Reihe von Aktivitäten, die darauf abzielen, den angemessenen Preis zu ermitteln. Seine Notwendigkeit erklärt sich aus folgenden Gründen:

• Korrekte Berechnung der Grundsteuergebühr.
• Dient als Benchmark für Transaktionen mit Immobilienobjekten (bei richtiger Definition des Maximumsnah am Marktpreis).
• Bestätigt den Besitz eines Grundstücks. Somit ist nicht nur der Besitz und die Nutzung, sondern auch die Verfügung über Grundstücke möglich. Es kann beispielsweise verkauft, verpfändet oder vererbt werden.
• Ermöglicht es Ihnen, Konflikte und dementsprechend Rechtsstreitigkeiten zu vermeiden.

Rechtsrahmen

Zensus und Kataster in Bezug auf Immobilien werden von Rosreestr-Spezialisten bearbeitet. Die wichtigsten normativen Rechtsakte im Zusammenhang mit dem betrachteten Thema sind:

• Gesetz "Über Katastertätigkeiten" Nr. 221-FZ.
• Gesetz „Auf Zustand. Registrierung von Immobilien“Nr. 218-FZ.
• Gesetz "Über Bewertungstätigkeiten in Russland" Nr. 135-FZ.
• Regierungserlass "Über die Regeln für die Durchführung einer Katasterbewertung" Nr. 316.
• Gesetz "Über die staatliche Katasterbewertung" Nr. 237-FZ.

Rückkaufswert und Katasterwert: Unterschiede

Nachdem Sie erfahren haben, was der Katasterwert eines Grundstücks ist, müssen Sie jetzt das Konzept eines Rücknahmepreises verstehen. In diesem Fall handelt es sich um einen Parameter, der speziell für den Prozess der Übertragung des Eigentums an einer gemieteten Fläche bestimmt wird. Vereinfacht ausgedrückt bedeutet Rückkauf den Preis, zu dem eine Immobilie gekauft wurde, die vorher einer anderen Person gehörte.

Solche Immobilien können nicht nur Privatpersonen, sondern auch dem Staat sowie der Gemeinde gehören. Er wird oft als „Wert eines Grundstücks zum Katasterwert“bezeichnet. Dies erklärt sich dadurch, dass der Wert auf Basis des Katasterwertes berechnet wird.

Gleichzeitig sollten diese Begriffe nicht verwechselt werden, da der Kaufpreis trotz der sich ändernden Immobilienpreise statisch, also unverändert ist. Die Feststellung des Katasterwertes eines Grundstücks wird jedoch nur einmal im Zeitraum von 3 bis 5 Jahren nach der Bestandsaufnahme überprüft. Darüber hinaus kann der Initiator der Neubewertung auch Eigentümer des Grundstücks sein.

Am billigsten ist es, Land zu kaufen, das seit 25 Jahren im Besitz ist, und im Falle des Baus von Kapitalstrukturen darauf. Dann müssen für Gemeindegrundstücke nur noch 20 % und für Staatsgrundstücke nur 25 % des Katasterpreises gezahlt werden.

Katasterregister

Es wird als Teil des Staatlichen Eigentumsausschusses verstanden, der Informationen über den Preis gemäß dem Kataster der Grundstücke speichert, die als Ergebnis der Bewertungstätigkeit erh alten wurden. Nach deren Durchführung erfolgt eine Neubewertung des Grundstücks (dies kann auch auf Initiative des Eigentümers erfolgen). Genauere Informationen sind auch im Register angegeben, wo jedes Grundstück seine eigene eindeutige Katasternummer hat. Dazu gehören auch die aktuell vom Markt angebotenen Preisänderungen, die nach der Bestandsaufnahme festgelegt werden.

Festlegung des Preises für kommunale Grundstücke

Schätzung kann von Kommunen (Kreise, Städte, Gemeinden) in Auftrag gegeben werden. Wie wird der Katasterwert eines Grundstücks für eine Gemeinde ermittelt? Klasseauf der Grundlage verfügbarer Marktpreise durchgeführt. Dabei werden Daten zur Zuweisung von Grundstücken berücksichtigt.

Gemeindeeigene Grundstücke können für den Bau eines Einfamilienhauses, sowie Garten- und Gartenbau, für Garagen oder für den Bau eines Mehrfamilienhauses genutzt werden. Dabei werden die im Bodengesetzbuch, im Städtebaugesetzbuch und in anderen Rechtsakten festgelegten Normen berücksichtigt.

Der öffentliche Katasterwert eines Grundstücks an einer Adresse im Eigentum einer Gemeinde wird wie folgt geschätzt:

1. Vorbereitungsphase. Es besteht darin, die notwendigen Informationen zu sammeln und zu verarbeiten, nämlich regulatorische Informationen und Daten über Markttrends in der nahen Zukunft. Außerdem werden Daten zur Siedlung, zum ökologischen Zustand erhoben, Klimainformationen abgeklärt und eine Landklassifikation durchgeführt.
2. Zonierung des Territoriums. Innerhalb seiner Grenzen wird eine Wohnzone zugewiesen (für den Bau von Privat- und Mehrfamilienhäusern); Produktion (zur Unterbringung von Industriegebäuden, Lagern und anderen ähnlichen Einrichtungen); öffentlich und geschäftlich (mit Gesundheitseinrichtungen, Verbraucherdiensten, wissenschaftlichen, kulturellen und anderen Einrichtungen); Transport- und Ingenieurinfrastruktur (für Objekte und Kommunikation von Transport und Kommunikation); landwirtschaftlich (mit Gärten, Weiden, Gemüsegärten und Gebäuden); Freizeit (für Erholung, Waldparks, Strände).
3. Die Formel zur Berechnung des Katasterwertes eines Grundstücks wird verwendet. Unbebaute Grundstücke werden mittels statischer Preisanalyse bewertet,die der Markt bietet, sowie die Kosten für die Erschließung der entsprechenden Bereiche. Die Kosten pro Flächeneinheit eines baulich belegten Grundstücks werden nach dem Wegekostenverfahren ermittelt.
4. Zonierung nach Katasterwert.
5. Die Endphase. In dieser Phase erfolgt die endgültige Verarbeitung der als Ergebnis der Katasterbewertung erh altenen Informationen sowie deren Eingabe in die Rosreestr.

Nach Abschluss des Verfahrens wird der Katasterwert des Grundstücks in der Bewertungszone ermittelt. Es entspricht dem Marktwert einer Flächeneinheit einer Parzelle, die sich in einem Gebiet mit denselben Eigenschaften befindet.

Bestimmung des Preises für öffentliches Land

Ein Merkmal des Prozesses, wie der Katasterwert eines Grundstücks bestimmt wird, ist in diesem Fall die Verwendung verschiedener Koeffizienten (sowohl sinkender als auch steigender). Sie hängen ab von:

• Standorte der Kleingärten.
• Sein Marktpreis.
• Der Entwicklungsstand von Kommunikationssystemen.
• Erreichbarkeit mit öffentlichen Verkehrsmitteln.
• Der Grad der Eignung für den vorgesehenen Verwendungszweck.
• Vorhandensein von Wohn- oder Nichtwohngebäuden.

Da der Marktwert in verschiedenen Gebieten, selbst bei gleichen Merkmalen, unterschiedlich ist, ist auch der Katasterpreis unterschiedlich. Der Unterschied kann jedoch erheblich sein.

Ermittlung des Grundstückspreises in Siedlungen

Im Allgemeinen wird der Preis auf die gleiche Weise wie der Kataster ermitteltden Wert des Grundstücks, wenn es der Gemeinde gehört. Aber es gibt eine Reihe von Merkmalen, die Siedlungen innewohnen.

Also achten sie sehr auf die Klärung der Grenzen der Grundstücke sowie auf die Aufteilung des Territoriums in Zonen entsprechend ihrem Zweck. Die Ziele der Bewertung sind:

• Bildung der Besteuerungsgrundlage des Siedlungsgrundstücks.
• Entwurf eines aktualisierten Zonenplans nach Gebiet und Wirtschaftsindikatoren.
• Mietgenehmigung.
• Festlegen des Preises, zu dem Immobilien verkauft oder langfristig vermietet werden.
• Zusammenstellung einer genaueren Entschädigungssumme für Personen, denen Land für kommunale Zwecke entzogen wird.
• Eine objektive Bestimmung der aussichtsreichsten Entwicklungsgebiete für verschiedene Entwicklungen.

Bestimmung des Preises eines Vorortgebiets

Um objektive Daten zu erh alten, sollten in diesem Fall die folgenden Merkmale berücksichtigt werden:

• Lage des Grundstücks auf dem Katasterplan (in einer abgelegenen Gegend wird billiger geschätzt als die gleiche, aber in der Nähe der Stadt mit der entsprechenden Infrastruktur).
• Quadrat.
• Kommunikation (Strom, Gas, Sanitär, Abwasser).
• Loskategorie.
• Ökologischer Zustand des Territoriums.
• Wenn der Marktpreis bekannt ist, wird der Katasterpreis in gleicher Höhe festgesetzt.

Ermittlung des Grundstückspreises mitWald

Die Besonderheit bei der Berechnung des Katasterwertes eines bewaldeten Grundstücks besteht darin, dass der Preis jeweils für eine bestimmte Fläche ermittelt wird:

• Innerhalb russischer Regionen.
• Innerhalb der Leshoz-Zone.
• Innerhalb der Forstgebiete, die von Wäldern besetzt sind.

Die Kosten der in der Waldzone gelegenen Flächen werden unter Berücksichtigung der Kapitalisierung der entsprechenden jährlichen Mieteinnahmen berechnet, die für die Nutzung der Flächen für wirtschaftliche Aktivitäten gezahlt werden. Die Berechnung berücksichtigt die Parameter der Holzernte.

Berechnung und Genehmigung

Um den Preis nach Inventar korrekt zu berechnen, sollten Sie verschiedene Parameter berücksichtigen. Was beeinflusst den Katasterwert von Grundstücken? Die wichtigsten davon sind Korrekturfaktoren. Ihr Einsatz hebt die Faktoren auf, die die Preisbildung beeinflussen. Wenn sich auf dem Gelände beispielsweise Strukturen befinden, die als baufällig gelten, oder das Gebiet aufgrund von Überschwemmungen Überschwemmungen ausgesetzt ist, wird ein Koeffizient verwendet, der den Katasterwert verringert. Es gibt Situationen, in denen im Gegenteil ein Multiplikationsfaktor angewendet wird.

Es kommt auch auf den spezifischen Preisindikator des Katasters an. Die spezifische Größe wird auf der Grundlage einer Fläche von einem Quadratmeter berechnet. Dieses Kennzeichen wird vierteljährlich gesetzt. Der Katasterwert des Grundstücks an der Standortadresse wird wie folgt ermittelt:

1. Faktoren, die die Kosten beeinflussen, werden berücksichtigt.
2. Der Standard wird übernommendie Seite, die am besten zu den Unterkünften passt.
3. Eine Untergruppe von Referenzparzellen mit ähnlichen Eigenschaften wird erstellt.
4. Daten werden für jede Untergruppe gesammelt und dann analysiert.
5. Danach werden statistische Daten modelliert und die den Marktwert beeinflussenden Faktoren ermittelt.
6. Einheitskosten berechnen.

Aufgrund der gewonnenen Daten ist es möglich, den Preis laut Kataster aller Grundstücke zu berechnen. Es stellt sich heraus, dass die Höhe des Preises laut Kataster von Indikatoren wie der Fläche, der Klassifizierung des Grundstücks nach Zweck und dem Marktpreis des Objekts beeinflusst wird.

Spätestens zwanzig Arbeitstage nach Abschluss des Berichts akzeptiert der Kunde einen Akt über die Genehmigung des Preises laut Kataster. Dieses Dokument wird ab dem Zeitpunkt der amtlichen Verkündung gültig. Es wird von einer Landesbehörde, Gemeinde oder Exekutivbehörde akzeptiert.

Rechenformel

Die Berechnung erfolgt nach folgender Formel:

Grundstücksfläche(Lineare Funktion + Transaktionsformatfunktion)Verhältnis.

Die lineare Funktion hat außergewöhnliche Parameter der Lebensdauer der Siedlung und ihrer Bewohnbarkeit, und die Funktion des Transaktionsformats impliziert eine lokale Komponente. Um die Kosten gemäß dem Kataster zu berechnen, müssen Sie daher bestimmte Parameter des Grundstücks kennen und über spezielle Kenntnisse verfügen.

Dieser Betrag wird von Gutachtern ermittelt, die zur Ermittlung des Grundstückswerts staatliche Bewertungsverfahren anwenden,gebildet und genehmigt vom Ministerium für wirtschaftliche Entwicklung der Russischen Föderation.

Katasterwertänderung

Zusätzlich zur Bestimmung des Katasterwertes von multifunktionalen Grundstücken muss die Häufigkeit der Neubewertung berücksichtigt werden. Dieses Verfahren wird einmal im Abstand von drei bis fünf Jahren durchgeführt. Der neue Wert wird basierend auf den Ergebnissen der Prüfung festgelegt. Sie kann abnehmen oder zunehmen. Letzteres kommt in der Regel am häufigsten vor.

Viele Grundstückseigentümer sind mit einer Situation konfrontiert, in der der Katasterwert steigt. Aus diesem Grund müssen Sie mehr Steuern zahlen. So kam es Ende 2016 zu einem starken Anstieg, als die entsprechenden Preise um ein Vielfaches anstiegen.

Aber das bedeutet nicht, dass es rentabler geworden ist, Land zu verkaufen. Seine Qualität blieb auf dem gleichen Niveau, und viele Standorte waren zu diesem Zeitpunkt noch lange nicht in bestem Zustand. Daher sind nicht alle Menschen bereit, Land zu kaufen, um hohe Steuern zu zahlen. Zudem wurde diese Neubewertung in Abwesenheit durchgeführt. Die Grundstücksdaten wurden so in den technischen Plan für die Katasterregistrierung eingegeben, dass im Ergebnis Grundstücke mit der gleichen Fläche, aber erheblich unterschiedlichen Parametern, gleich viel kosteten.

Mitte 2016 wurde ein Moratorium eingeführt, wonach der Katasterpreis für drei Jahre eingefroren wurde. In diesem Zeitraum g alten die Kosten, die seit Anfang des Jahres relevant waren, jedoch nicht vor 2014.

Ungefähr zur gleichen Zeit wurde das Gesetz „Über das StaatskatasterBewertung“Nr. 237-FZ, in der nichts über das Moratorium erwähnt wurde. Experten konnten sich diesbezüglich nicht darauf einigen, ob ein „Freeze“angewendet werden soll oder nicht. Infolgedessen mussten die Gerichte viele Streitigkeiten zu diesem Thema prüfen.

Bestimmung nach TIN

Wenn man nur die TIN-Nummer (Steueridentifikationsnummer) kennt, ist es unmöglich, die erforderlichen Informationen über den Wert des Grundstücks eines bestimmten Bürgers zu erh alten. Diese Dienste können von Websites mit zweifelhaftem Ruf angeboten werden. Sie sollten ihnen jedoch nicht vertrauen, da solche Ressourcen betrügerisch sind.

Schlussfolgerung

Der Preis eines Grundstücks laut Kataster ist ein Schätzwert, der sich aus der Bewertung einer Immobilie durch den Staat ergibt und im staatlichen Liegenschaftskataster verankert ist. Die bestehende Methode, die zeigt, wie der Katasterwert eines Grundstücks berechnet wird, beinh altet die Berücksichtigung der Hauptmerkmale. Dieser Wert entspricht dem Marktpreis zum Zeitpunkt der Bewertung. Der Preis nach dem Kataster der verschiedenen Grundstückskategorien wird unter Berücksichtigung der jeweiligen Merkmale ermittelt. Der Wert wird mindestens alle fünf Jahre überprüft, höchstens jedoch alle drei Jahre.

Seit 2016 ist das Gesetz „Über die staatliche Katasterbewertung“in Kraft getreten. Alle Bewertungsaufgaben sind staatlichen Strukturen zugeordnet.