Hypothek in Deutschland: Immobilienwahl, Bedingungen für den Erh alt einer Hypothek, notwendige Unterlagen, Vertragsabschluss mit einer Bank, Hypothekenzins, Konditionen und Rückza

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Zuletzt bearbeitet: 2023-12-17 10:23

Viele Menschen denken darüber nach, ein Haus im Ausland zu kaufen. Manch einer mag das für unrealistisch h alten, weil die Preise für Wohnungen und Häuser im Ausland für unsere Verhältnisse zu hoch sind. Es ist eine Täuschung! Nehmen Sie zum Beispiel eine Hypothek in Deutschland. Dieses Land hat eine der niedrigsten Zinsen in ganz Europa.

Da das Thema interessant ist, sollten Sie sich eingehender damit befassen und sich ausführlich mit dem Prozess der Beantragung eines Wohnungsbaudarlehens befassen.

Über den Immobilienmarkt

Bevor wir über Hypotheken in Deutschland sprechen, muss beachtet werden, dass die Nachfrage nach Wohnraum hierzulande das Angebot übersteigt. Es ist sehr schwierig, Neubauten in fertiggestellten Immobilien zu finden. Aber es gibt viele Angebote, eine Wohnung in Gebäuden zu kaufen, die gerade erst gebaut werden.

Was ist mit den Preisen? Es gibt sowohl hohe als auch niedrige. Eines kann gesagt werdenGenau: Die Preise steigen in Richtung von Ost nach West. Die teuerste Wohnung in der Hauptstadt Bayerns - München. Dort kostet 1 m2 ab 4000 Euro. Viel billiger in Berlin - 2500 Euro.

In jedem Fall, selbst wenn eine Person eine Einzimmerwohnung oder ein Studio möchte, wird ein solider Betrag von etwa 150-200.000 Euro benötigt. Glücklicherweise bieten deutsche Banken sowohl ihren eigenen Bürgern als auch Einwohnern anderer Länder Hypothekendarlehen an. Sie können sowohl den gesamten Betrag für den Kauf als auch mehrere Tranchen nehmen, wenn Sie vorhaben, unfertige Wohnungen zu kaufen.

Und jetzt das Wichtigste. Wie hoch ist der Hypothekenzins in Deutschland? Bei den Deutschen liegt sie zwischen 0,8 und 2 %. Und für Ausländer variiert es zwischen 3 und 5%.

Hauskauf zur Vermietung

Viele Menschen nehmen genau zu diesem Zweck eine Hypothek auf. Sie können verstehen, warum. Wer eine Wohnung in München oder Berlin gekauft hat, kann mit einer Rendite von etwa 4 % pro Jahr rechnen. Mietwohnungen bringen in Wuppertal 8 %, in Gelsenkirchen knapp 10 %. Hohe Renditen lassen sich in Dortmund, Duisburg, Essen erzielen.

Es lohnt sich, ein Beispiel zu geben. Nehmen wir an, eine Person hat in Dortmund ein Haus für 8 Wohnungen gekauft und dafür 620.000 USD ausgegeben. Eine Wohnung bringt ihm etwa 6.500 Euro im Jahr ein. Und alles zusammen - etwa 52.000 USD. Somit beträgt die Rentabilität 8%. Das heißt, die Hypothek zahlt sich nicht nur aus, sondern bringt auch noch Gewinn.

Zustandsmerkmale

Wer eine Wohnung in Deutschland finanzieren möchte, sollte sich besser nach Optionen umsehen, die mehr als 100.000 Euro kosten. Beim aktuellen Wechselkurs ist das wenigmehr als 8.000.000 Rubel. Für dieses Geld erhält eine Person keine Kiste, sondern eine geräumige Wohnung mit Dekoration.

Warum ist es besser, auf teure Optionen zu achten? Weil Banken eher bereit sind, solche ausländischen Kunden aufzunehmen.

Wenn wir über die Bedingungen sprechen, dann haben sie für jede Person individuelle Merkmale. Bei der Vertragsgest altung werden viele Faktoren berücksichtigt, darunter:

• Anzahlungsbetrag.
• Solvabilität.
• Kredithistorie.
• Lage und Zustand der Immobilie.

Die erste Hypothek ist schwieriger zu bekommen als die zweite oder dritte, die nicht jeder aufnehmen möchte. Bei der Beantragung eines ersten Wohnungsbaudarlehens müssen Sie möglicherweise 40-50 % des Gesamtwerts der Immobilie hinterlegen.

Das ist sowohl ein Plus als auch ein Minus. Einerseits entstehen weniger Schulden und können daher schneller abbezahlt werden. Aber andererseits kann nicht jeder sparen und 4-5 Millionen Rubel auf einmal verschenken.

Aber viele Banken stimmen zu, den Betrag zu erhöhen und gleichzeitig den Zinssatz zu senken. Übrigens, wenn sich ein Bürger später entscheidet, eine zweite Hypothek auszustellen, muss er ohne Probleme mit der ersten nicht einmal einen Beitrag leisten. Oder es werden nicht mehr als 20 % der Wohnkosten sein.

Kundenanforderungen

Wenn Sie eine Hypothek in Deutschland aufnehmen möchten, müssen Sie wissen, was dafür erforderlich ist. Kunden müssen:

• muss seit mindestens 2 Jahren ein Konto bei einer deutschen Bank haben. Wichtig ist, dass es nicht leer ist. Auf ihnGeld muss regelmäßig eingehen.
• Muss zwischen 21 und 65 Jahre alt sein.
• Du musst einen Einkommensnachweis in Deutschland haben. Arbeitnehmer müssen einen Auszug für die letzten 6 Monate und Unternehmer für 2 Jahre vorlegen. Aber es geht nicht nur um die Arbeit. Auch die Tätigkeit des Vermieters ist eine Einnahmequelle.
• Sie müssen das Vorhandensein oder Nichtvorhandensein von Darlehen oder Unterh altszahlungen nachweisen. Nach deutschem Recht sollte eine Person nicht mehr als 35 % des monatlichen Einkommens für die Rückzahlung einer Hypothek ausgeben.

Erforderliche Unterlagen

Um eine Hypothek in Deutschland zu beantragen, müssen Sie mit einem Paket von Dokumenten zur Bank kommen, darunter:

• Reisepass im Original und Kopie.
• Fragebogen mit personenbezogenen Daten.
• Ein ausländischer Pass und seine Kopie.
• Einkommensbestätigung: für eine natürliche Person - eine persönliche Einkommensteuerbescheinigung. Für einen Unternehmer - die Berichterstattung seines Unternehmens.
• Dokumente für die Immobilie, die der Kunde kaufen möchte: eine Beschreibung des Objekts, seine Fotos, Wohnungsurkunde und ein Grundbuchauszug (muss vor maximal 6 Wochen erstellt werden).
• Ergebnisse der Immobilienbewertung.
• Wenn die Immobilie vermietet wird, ist ein Mietvertrag erforderlich.
• Bestätigung der Verfügbarkeit des für die Anzahlung erforderlichen Betrags.

Achten Sie darauf, alle Dokumente ins Deutsche zu übersetzen und notariell zu beglaubigen.

Was ist eine Umfrage?

Tatsächlich ist dies ein Analogon des Formulars, das normalerweise ausgefüllt wirdRussische Banken. Der Fragebogen zu personenbezogenen Daten des Antragstellers ist ein Dokument, das kurze Informationen über eine Person enthält, die beabsichtigt, einen Kredit aufzunehmen.

Es sollte Informationen über sein Eigentum, monatliche Einnahmen und Ausgaben enth alten, die andere Kredite, Miete, Unterh alt, Nebenkosten und Versicherungen umfassen. Je weniger finanzielle Probleme ein Kunde hat, je klarer die Kredithistorie ist, desto höher ist die Wahrscheinlichkeit, dass er für eine Hypothek in Deutschland zugelassen wird.

Über Preise und Zahlungen

In letzter Zeit vergeben deutsche Banken Kredite zu einem festen Zinssatz. Dies ist praktisch, da es bis zum Ende der Leihfrist unverändert bleibt - es wird in keiner Weise vom Wechselkurs beeinflusst.

Sie zahlen ihre Hypothek in Deutschland mit monatlichen Annuitätenzahlungen ab: Alle 30 Tage muss der Kunde den gleichen Betrag auf das Konto einzahlen. Darin enth alten sind sowohl Hypothekenzinsen in Deutschland als auch die Höhe des Hauptdarlehens.

Sie sagen, dass es realistisch ist, die Möglichkeit einer vorzeitigen Rückzahlung des Darlehens individuell zu vereinbaren. Dies ist jedoch für die Bank nicht sehr bequem, und daher wird der Kurs höher sein.

Und wenn die Möglichkeit der vorzeitigen Rückzahlung nicht vorgesehen war, dann muss die Person auch ein Bußgeld zahlen. Sie müssen sofort darüber nachdenken und einen Kredit aufnehmen, mit dem Sie die Hauptschuld schneller zurückzahlen können. Bequeme Lösung: In 1 Jahr können Sie ca. 10 % des Darlehens zurückzahlen.

Beispiel

Nehmen wir also an, eine Person beschließt, in Deutschland eine Hypothek aufzunehmen, um ein 39 m2 großes Studio im Zentrum von München2 mit einer Renovierung im europäischen Stil zu kaufen. Seine Kosten betragen 290.000 Euro. Das sind ungefähr 23.000.000Rubel.

Die Anfangszahlung beträgt 9.200.000 Rubel. Natürlich benötigt eine Person 13.800.000 Kredite, das sind 171.735 Euro. Die deutsche Bank wird einen solchen Betrag bereitstellen, da ihr Minimum 50.000 USD beträgt. z.

Hypotheken in Deutschland können für einen Zeitraum von 5 bis 40 Jahren ausgestellt werden. Aber in der Regel nimmt jeder 10. Nehmen wir an, für einen Kunden wird ein Zinssatz von 4 % festgelegt. Folgendes passiert in diesem Fall in Rubel:

• Monatliche Rate: 46.016.
• Zinsbetrag für ein Jahr: 552.000.
• Alle Zahlungen nach Ablauf der Kreditlaufzeit: 19.322.000.
• Überzahlung für alle 10 Jahre: 5.520.000.

Es ist wichtig zu beachten, dass die Wohnung Eigentum der Bank ist, bis eine Person ihre Schulden zum Hypothekenzinssatz in Deutschland abbezahlt hat.

Ausgaben

Ihre Existenz muss ebenfalls in Erinnerung bleiben. Wenn man über Hypothekenzinsen in Deutschland spricht, muss man über die Kosten sprechen. Beim Kauf eines Eigenheims fallen viele zusätzliche Kosten an, darunter:

• Grundsteuer. Der Preis variiert je nach Lage der Immobilie. Sie liegt normalerweise zwischen 3,5 % und 6 %.
• Zahlung für den Dienst der Neuregistrierung von Wohnungen an einen neuen Eigentümer. Dies beläuft sich auf 0,5-1 % des gesamten Transaktionsbetrags.
• Notargebühren (1,5-3%)
• Provision an Vermittler (3-6%). Ohne Makler und Makler kommen Geschäfte in Deutschland nicht zustande. Vor allem mit Ausländern. Außerdem erledigen sie die Hauptaufgabe und machen dem Kunden das Leben viel einfacher.
• Vergütung für die Aufnahme eines neuen Eigentümers in das Kataster (0,5%).
• Provision für den Erh alt einer Hypothek in Deutschland für Russen und andere Ausländer (1%).
• Zahlung für die Bewertung der Immobilie, die als Sicherheit hinterlegt werden soll (ca. $1.500).
• Immobilienprüfung (0,5-1,5%).
• Ausstellung von Zertifikaten und Kontoauszügen, Führung eines Bankkontos (bis zu 150 USD jährlich).

Insgesamt, wenn eine Person plant, ein Haus für 100.000 c.u. Das heißt, er muss zusätzlich 10-15.000 Euro für zusätzliche Ausgaben haben. Vielleicht werden die Kosten geringer, aber es ist besser, auf Nummer sicher zu gehen.

Wo anfangen?

Zu den Voraussetzungen, Konditionen und den Zinssätzen für Baufinanzierungen in Deutschland wurde bereits viel gesagt. Wir müssen auch über den ersten Schritt sprechen.

Beschränke dich nicht auf zwei oder drei Banken. Es wird dringend empfohlen, 10-15 Organisationen für zukünftige Einsparungen zu besuchen. Je mehr Banking-Angebote eine Person zum Studium bietet, desto höher ist die Wahrscheinlichkeit, die profitabelste Option zu finden.

Außerdem kann der Kunde bei der Kommunikation mit Vertretern anderer Institutionen einen Vorbeh alt machen, dass ihm an der vorherigen Stelle ein niedrigerer Preis angeboten wurde. Viele Banken, die keinen potenziellen Kreditnehmer verlieren wollen, beginnen sich für zusätzliche Boni zu interessieren.

Sie müssen auch wissen, dass der niedrigste Preis angeboten wird, wenn die Unterkunft die folgenden Anforderungen erfüllt:

• Die Garantie beträgt 100 Jahre.
• Es befindet sich an einem Ort mit guter Ökologie, Logistik und in der Nähe des Zentrums.
• Es kann genommen werdenzu vermieten.

Wie suche ich nach Immobilien? Dafür gibt es Immobilienfirmen, spezialisierte Online-Ressourcen sowie Makler und Privatanzeigen.

Wie eröffne ich ein Konto?

Es wurde bereits angemerkt, dass die Zahlung für Immobilien nur über eine Bank erfolgen kann. Und hier ist es notwendig, eine Nuance zu klären. Tatsache ist, dass dies auch über die russische "Sberbank" möglich ist! Deshalb gibt es eine bargeldlose Zahlung.

Du musst aber trotzdem ein Konto bei einer deutschen Bank eröffnen. Dazu müssen Sie natürlich persönlich anwesend sein. Die sogenannte "postalische Legitimation" steht nur deutschen Staatsbürgern zur Verfügung.

Von den Dokumenten benötigen Sie Originale und Kopien von Pässen (zivile und ausländische), ausgefüllte Formulare und Registrierung. Einige Banken bitten Sie, eine Referenzempfehlung vorzulegen. In Deutschland handelt man lieber nur mit reinem Kapital.

Das Konto wird in Euro eröffnet, danach wird der Vertrag unterschrieben. Geld kann noch am selben Tag eingezahlt werden.

Vertragsschluss

Diese Nuance ist auch eine Überlegung wert, wenn es um die Art der Hypothek in Deutschland geht. Wenn sich der Kunde und die Bank auf alle Bedingungen geeinigt haben, kommt der Moment des Vertragsabschlusses, der die Grundlage für die zukünftige Kreditvergabe bildet.

Rechtsgrundlage ist in diesem Fall das Bürgerliche Gesetzbuch sowie das Hypothekenbankgesetz (§§ 601-610 bzw. 14-16, 19).

Der Vertrag enthält folgende Informationen:

• Darlehensbetrag: Betrag + Zinsen + Kosten.
• Hypothekenkonditionen.
• Informationen über die erforderlichen Zahlungen (deren Höhe, Datum des Beginns der Kreditrückzahlung, Berechnung der Zinssätze usw.).
• Methoden zur Schuldentilgung.
• Informationen zum Kreditnehmer.
• Bedingungen, unter denen der Vertrag gekündigt werden kann.

Im Allgemeinen gibt es nichts Kompliziertes. Ja, der Erh alt einer Hypothek in Deutschland ist ein etwas komplizierterer und zeitaufwändigerer Prozess, aber das ist verständlich, da ein Ausländer Immobilien kauft. Aber ansonsten ist alles wie in Russland.

Durch die kompetente Auswahl einer Bank und einer Wohnung können Sie sogar viel sparen. Immerhin gehört Deutschland zu den TOP-3 europäischen Ländern mit den niedrigsten Hypothekenzinsen. Und diese 3–5 % sind wirklich klein im Vergleich zu den 10–12 %, die in Russland angeboten werden.

Zeitpunkt

Wie lange dauert es, bis man in Deutschland eine Hypothek bekommt? Es dauert normalerweise 1 Monat, aber manchmal dauert es länger.

In der ersten Phase werden die Dokumente vorbereitet, was ungefähr zwei Wochen dauert. Parallel dazu empfiehlt es sich, sich mit dem Angebotsmarkt vertraut zu machen. Dann - besuchen Sie die Banken, bewerben Sie sich. Es dauert 2-4 Tage oder länger.

Wie lange dauert es, bis eine Entscheidung über ein Wohnungsbaudarlehen getroffen wird? Bis maximal vier Wochen nach dem Gespräch mit dem Banksachbearbeiter. Wenn eine Person die Genehmigung erhält, muss sie nur noch das günstigste Angebot auswählen, ein Konto eröffnen und eine Einzahlung tätigen. Danach können Sie Immobilien kaufen.