Vergleichender Ansatz. Methoden zur Bestimmung des Wertes von Immobilien

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Zuletzt bearbeitet: 2023-12-17 10:23

In der weltweiten Praxis auf dem Gebiet der Immobilienbewertung werden drei Ansätze verwendet:

• comparative oder market;
• kostspielig;
• profitabel.

Die Wahl der Methodik hängt maßgeblich vom Bewertungsgegenstand und der realen Situation ab, die sich um einen bestimmten Immobilientyp herum entwickelt hat. Der vergleichende Ansatz bei der Ermittlung des Schätzwertes gilt jedoch nach wie vor als der zuverlässigste Weg.

Grundlegende Benchmarking-Prinzipien

Der vergleichende Ansatz ist eine Reihe von Methoden zur Bestimmung des Marktwerts einer Immobilie. Das bewertete Objekt wird mit ähnlichen Objekten verglichen.

Die Bewertung basiert auf folgenden Grundsätzen:

• Nachfrage und Angebot. Diese beiden Indikatoren sind untrennbar miteinander verbunden, eine begrenzte Anzahl von Angeboten erzeugt eine gewisse Nachfrage und umgekehrt, je mehr Angebote, desto weniger Nachfrage.
• Ersatz. Kein Käufer zahlt mehr, wenn eine Immobilie mit ähnlichen Eigenschaften weniger kostet.

Das Konzept des Marktwerts ist fast identisch mit dem Konzept des Gleichgewichtspreises. Der Gleichgewichtspreis ist eine Reihe von quantitativen Merkmalen undPreisfaktoren, die Angebot und Nachfrage für den zu vergleichenden Artikel bestimmen.

Hauptkriterien für die Auswahl vergleichbarer Objekte für die Immobilienbewertung

Es gibt eine riesige Anzahl von Elementen, die in einer vergleichenden Analyse berücksichtigt werden, und ihre Kombination ist nahezu unendlich. Daher beschränkt sich die Analyse auf eine bestimmte Anzahl von Faktoren, die sich direkt auf die Preisgest altung auswirken.

Vergleichselemente. Rechtequalität

Jede Belastung oder Dienstbarkeit führt zu einer Wertminderung des zu bewertenden Grundstücks. Das heißt, jede Beschränkung des Eigentumsrechts ist eine Preisminderung. Weist das zu bewertende Objekt solche Mängel im Vergleich zu vergleichbaren Objekten nicht auf, so erhöht sich der Preis im Gegenteil.

Bei Grundstücken ist die Verfügbarkeit von Dienstbarkeiten nicht der einzige reduzierende Faktor. Bei der Wertermittlung ist sehr wichtig, ob das Eigentum an dem Grundstück oder das Recht zur dauerhaften Nutzung übergeht. Die letzten beiden Rechte werden als Minderungsfaktoren bezeichnet. Es ist sehr wichtig, ob das Land bestimmte Beschränkungen für weitere Transaktionen mit ihm hat.

Verkaufsbedingungen

Solche Konditionen werden berücksichtigt, wenn das bewertete Objekt beim Verkauf wirklich Besonderheiten aufweist.

Insolvenz ist ein reduzierender Faktor, dh der Verkäufer hat es eilig, eine Kauf- und Verkaufstransaktion durchzuführen, da die Expositionszeit des Immobilienmarktobjekts im Vergleich zu ähnlichen Objekten offensichtlich verkürzt ist.

Die Einschätzung wird auch maßgeblich durch familiäre Bindungen, Partnerschaften beeinflusstBeziehung, obwohl es schwierig ist, diese Risiken einzuschätzen.

Wenn der Verkäufer und der Käufer durch Mietverhältnisse verbunden sind und geplant ist, einen Kaufvertrag zwischen ihnen abzuschließen, werden die geschätzten Kosten natürlich unterschätzt, um Steuerzahlungen zu sparen. In diesem Fall gibt es nur eine Motivation - da die Parteien der Transaktion durch andere nicht marktbezogene Beziehungen verbunden sind, schreibt der Verkäufer dem Käufer tatsächlich Kredite zu. Eine ähnliche Situation entsteht, wenn die Transaktion zu den Bedingungen der Option erfolgt.

Die Aussicht auf staatliche Subventionen für den Infrastrukturausbau kann zu einer Wertsteigerung von Wohnimmobilien führen. Die Höhe der erwarteten konzessionären Kreditvergabe wird aus der Differenz zwischen konzessionärer und marktüblicher Kreditvergabe ermittelt.

Marktbedingungen

Eine Abwärtskorrektur kann vorgenommen werden, wenn ein erheblicher Unterschied zwischen dem Marktwert einer ähnlichen Immobilie und dem Expertenobjekt besteht.

Auch eine Funktionsänderung kann bei der Bewertung berücksichtigt werden, da sie sich auf das Gleichgewicht von Angebot und Nachfrage auswirkt.

Immobilienstandort

Werttreiber	Kostensenkende Faktoren
Nachbarschaftsprestige Status anderer Wohnungseigentümer Reservebereich Parkplatzverfügbarkeit Zugang zu Autobahnen Vorhandensein architektonischer Denkmäler und anderer Attraktionen Erholungsgebiet in der Nähe von Immobilien Einzigartige architektonische Merkmale des Gebäudes	Entfernung vom Stadtzentrum Keine Lebensmittelgeschäfte zu Fuß erreichbar Entfernung von schulischen und vorschulischen Einrichtungen Schlechte Umweltsituation in der Region Präsenz von Fabrik- und Lagerunternehmen in der Nähe des Grundstücks, Deponien

Physikalische Faktoren (für Land)

Vergleichender Ansatz bei der Bewertung eines Grundstücks beinh altet die Erhebung von Merkmalen über das Grundstück:

• Größe;
• Form;
• Geologie;
• topographie;
• Bereitschaftsgrad, d.h. ob das Land von Vegetation befreit wurde, ob Unregelmäßigkeiten beseitigt wurden;
• qualitative Indikatoren der Bodenbedeckung.

Am bemerkenswertesten ist das Vorhandensein oder Fehlen von Hügeln oder Hängen, Felsformationen oder Gräben. Es ist auch wichtig, was die Tragfähigkeit der Erde, ihre Stärke, das Vorhandensein von Grundwasser ist. Es ist sehr wichtig, ob Informationen über das mögliche Vorkommen von Mineralien vorliegen. Wenn sich die Informationen bestätigen, wird das Land in Zukunft definitiv belastet.

Allgemeine Merkmale des zu beurteilenden Objekts

Marktvergleichsansatz ist die Untersuchung von Merkmalen, die den Wert von Objekten steigern. Dazu gehören:

• Gebäude- oder Raumgröße;
• Gebäudehöhe;
• Verfügbarkeit und Fläche der Hilfseinrichtungen;
• Deckenhöhe.

Auch das Material, aus dem das Gebäude errichtet ist, spielt eine Rolle, je moderner und zuverlässiger es ist, desto höher ist der Wert der Immobilie. Last but not least ist das allgemeine Erscheinungsbild des gesamten Gebäudes, die Verfügbarkeit von Reparaturen und ein bequemer Eingang. Wenn der Eingang vom Hof aus erfolgt, ist dies ein reduzierender Faktor.

Reparaturmängel sind ein Grund, den Bewertungsbericht zu ändern. Eine solche Berechnung erfolgt auf der Grundlage der Kosten für Reparatur- oder Restaurierungsarbeiten unter Berücksichtigung des Gewinns, den der Unternehmer aus der Investition in den Bau oder die Reparatur erhält.

Wirtschaftsfaktoren

Vergleichender Ansatz bei Immobilien berücksichtigt mögliche Einsparungen von Energieressourcen während des Betriebs. Der ständige Anstieg der Versorgungskosten lässt die Menschen ständig darüber nachdenken, alternative Energiequellen zu sparen und zu nutzen.

Dieser Faktor ist besonders wichtig, wenn das Objekt zur weiteren Vermietung gekauft wird. Je höher das Verhältnis von Einnahmen zu Kosten, die in den Betrieb eines Gebäudes oder Grundstücks fließen, desto geringer ist der Anteil des rückzahlbaren Kapitals an den Nettomieteinnahmen von Immobilien.

Diese Kategorie umfasst auch den Indikator für das Vorhandensein oder Fehlen von Zählern, ob Maßnahmen ergriffen wurden, um Wärmeverluste zu minimieren.

Andere Indikatoren

Evaluierung beinh altet die Berücksichtigung des Vorhandenseins oder Fehlens von Serviceelementen. Das einfachste Beispiel ist, ob das Haus einen Aufzug hat oder nicht. Das Vorhandensein oder das vollständige oder teilweise Fehlen jeglicher Kommunikation, diemehr mit dem lokalen System verbunden. Liegen zu viele Mängel vor, erfolgt eine Korrektur nach unten. Die Immobilienbewertung erfolgt nach verschiedenen Indikatoren.

Rechenschritte

Alle Vergleichsberechnungen basieren auf Informationen aus offenen Quellen zu kürzlich erfolgten Transaktionen mit ähnlichen Immobilien.

Bewertungsschritte:

1. Untersuchung ähnlicher Angebote in einem bestimmten Immobiliensegment, Identifizierung vergleichbarer Immobilien, die kürzlich verkauft wurden.
2. Die gesammelten Informationen werden analysiert und jedes Angebot individuell mit dem zu bewertenden Objekt verglichen.
3. Kennzeichnung von Preismerkmalen, Ergänzungen des Wertgutachtens.

Vereinbarung des angepassten Preises und Ableitung der endgültigen Kosten durch einen vergleichenden Ansatz.

Vorteile des vergleichenden Ansatzes

Zunächst ermöglicht Ihnen die Methode, nur die Meinung von typischen Käufern und Verkäufern wiederzugeben.

Die Bewertung spiegelt sich in aktuellen Preisen wider, wobei Änderungen der Finanzbedingungen und sogar Inflationsprozesse berücksichtigt werden. Die Abschätzung ist immer statisch begründet.

Um eine bestimmte Immobilie zu bewerten, müssen Sie nicht den gesamten Immobilienmarkt untersuchen, sondern nur ähnliche Objekte. Die Technik ist sehr einfach und liefert zuverlässige Ergebnisse.

… und Nachteile

• Es ist ziemlich schwierig, die tatsächlichen Preise herauszufinden.
• Volle Abhängigkeit von der Aktivität und Stabilität des Immobilienmarktes.
• Schwierigkeit beiDatenabgleich, wenn sich ähnliche Objekte im Verkauf erheblich unterscheiden.

Zum Schluss

Das Wesen des vergleichenden Ansatzes in der Immobilienbewertung ist sowohl dem Käufer als auch dem Verkäufer klar. Die Technik ermöglicht es den Parteien, den Immobilienmarkt zu studieren und sicherzustellen, dass sie nicht verloren haben. Die Bewertung kann auf Basis bereits abgeschlossener Transaktionen oder auf Angeboten anderer Verkäufer erfolgen. In jedem Fall ist die Vergleichstechnik die Systematisierung und der Vergleich von Daten zu ähnlichen Immobilien. Hauptsache, bei der Auswahl ähnlicher Vergleichsobjekte sollten besondere oder ungewöhnliche Faktoren berücksichtigt werden, zum Beispiel die drohende Beschlagnahme von Sicherheiten, Änderungen der Vorschriften auf lokaler Ebene oder die Nichteinh altung der Bedingungen des Darlehensvertrags, das Vorhandensein von Zwangselementen.