Fallstricke einer Hypothek: die Nuancen eines Hypothekendarlehens, die Risiken, die Feinheiten des Vertragsabschlusses, Ratschläge und Empfehlungen von Anwälten

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Zuletzt bearbeitet: 2023-12-17 10:23

Hypothekendarlehen sind ein wesentlicher Bestandteil des Lebens öffentlicher und privater Haush alte, die Land, Wohnraum und verbesserte Lebensbedingungen benötigen. Das Konzept der Hypothek existiert in der Welt seit der Antike, als die Persönlichkeit des Schuldners, der zum Sklaven gemacht wurde, für Schulden verpfändet wurde. Im 6. Jahrhundert v. Chr. wurde die Verpfändung der Person durch die Verpfändung des gesamten Vermögens ersetzt, das der Schuldner hatte, insbesondere Land. Während das Eigentum des Schuldners an den Gläubiger verpfändet wurde, wurde auf dem Territorium seines Grundbesitzes eine Hypothekensäule errichtet - ein Beweis für das verpfändete Eigentum. Auf der Post wurde ein Schuldschein eingetragen.

Historische Fakten über die Entstehung von Hypotheken

Während der Herrschaft von Elisabeth Petrowna (vor 250 Jahren) wurde der russische Adel durch Hypothekendarlehen subventioniert. Gleichzeitig wurde derselbe Nachlass mehrfach ohne Umschuldung belastetnur bei Edelbanken, sondern auch bei privaten Geldverleihern. Der Mangel an Schuldner-Gläubiger-Rückkopplungskontrolle, Stundung und Refinanzierung (Umschuldung) der Hypothek aus dem 18. Jahrhundert führte zu einer enormen Verschuldung der Staatskasse und zum natürlichen Bankrott der Banken.

Anstoß für eine neue Entwicklungsrunde des Hypothekendarlehens war die Reform der Aufhebung der Leibeigenschaft, als Millionen von Bauern einen Kredit brauchten, um Land zu kaufen. Das Hypothekendarlehen wurde für 49 Jahre zu 6 Prozent pro Jahr ausgegeben. Damals wurde die Charta der städtischen Kreditgesellschaften gebildet, in der die Regeln für ein Hypothekendarlehen festgelegt wurden. Die Reform des Privateigentums an Grund und Boden trug zur Verbreitung von Kreditbeziehungen in der Landwirtschaft in ganz Russland bei. Durch Grundstücke besicherte Kredite wurden damals als Landdarlehen bezeichnet. Pfandbriefe wurden streng notariell registriert und an der Börse mit Wertpapieren begeben, die bis 1913 zu 35 % aus ausländischem Kapital bestanden. Das System der Bankkredite entwickelte sich aufgrund der Bildung der neuen Wirtschaft des Landes.

Nach der Oktoberrevolution, in der Banken verstaatlicht und Kreditbeziehungen zentralisiert wurden, geriet das Konzept der Hypothek für 70 Jahre in Vergessenheit.

Die Wiederbelebung von Hypotheken in Russland begann erst in den 1990er Jahren und erhielt 1998 gesetzliche Unterstützung. Nach einer Krisenwelle hat die Hypothekenvergabe eine Reihe von Änderungen erfahren - Verschärfung der Kreditbedingungen, obligatorische Hypothekenversicherung, obligatorische Anzahlung und ein Strafsystem - Hypothekenfallen.

HypothekStatistik heute

Bis heute sind etwa 400 Kreditinstitute auf dem russischen Hypothekenmarkt tätig. Nachdem die Zentralbank der Russischen Föderation strenge Regeln für die Aktivitäten von Kreditinstituten festgelegt hatte, blieben nur zuverlässige, bewährte und effiziente Hypothekengeber auf dem Hypothekenmarkt. Laut Zentralbank beträgt die durchschnittliche Laufzeit eines Hypothekendarlehens 15 Jahre, und der durchschnittliche Hypothekenzinssatz in Russland liegt bei 9,8 % pro Jahr. Der Prozentsatz der Russen, die in den nächsten 5 Jahren eine Wohnung kaufen wollen, beträgt 70 %. Tatsächlich steht nur noch 33 % der Erwerbstätigen ein Hypothekendarlehen zur Verfügung, zum Vergleich - vor 2000 - nur 5 % der Erwerbstätigen. Die beliebtesten Banken in der Bevölkerung für den Erh alt von Hypotheken sind Sberbank und VTB, bei denen der Kauf einer Wohnung auf Hypothek auch schwieriger werden kann, wenn Sie sie nicht kennen.

Funktionen zur Bereitstellung von Dokumenten für eine Hypothek

Vor Abschluss eines Hypothekenvertrags empfiehlt es sich, sich nicht nur mit dem vorgeschlagenen Zinssatz und der Zahlungsfrist, sondern auch mit einer Reihe von Bedingungen und möglichen Mängeln im Bankensystem, den sogenannten Hypothekenfallen, vertraut zu machen.

Es ist wichtig zu bedenken, dass die Beziehung zur Bank umso stabiler ist, je überzeugendere Dokumente über die Zuverlässigkeit des Kreditnehmers vorgelegt werden. Bevor Sie zur Bank gehen, müssen Sie Standarddokumente vorbereiten: einen russischen Pass mit Registrierung am Standort der Bank sowie eine Einkommensbescheinigung.

Die Bank kann zustimmen, einen Kredit ohne Einkommensbescheinigung zu vergeben, aber inDer Scoring-Fragebogen muss den Arbeitsort und die Höhe des Monatsgeh alts angeben. Der Staatssicherheitsbeamte wird dies alles auf jeden Fall prüfen und wenn der Antragsteller über den Arbeitsort oder das Geh alt gelogen hat, wird ihm eine Hypothek verweigert.

Anhand der Erfolgsrechnung errechnet die Bank die Laufzeit des Hypothekendarlehens. Laut Regelwerk darf die durchschnittliche Kreditauszahlung 40 % des Monatsverdienstes des Kreditnehmers nicht übersteigen, ansonsten verlängert sich die Kreditlaufzeit entsprechend dieser Regel. Und je länger die Kreditlaufzeit, desto mehr zahlt der Kreditnehmer für die gesamte Laufzeit der Hypothek zu viel.

Bankgebühren

Bei Eintragung eines Hypothekenvertrages sind folgende Zusatzprovisionen möglich:

• Zur Vertragsabwicklung Kontoeröffnung.
• Die Zahlung erfolgt für einen unabhängigen Hypothekengutachter.
• Pflichtige Hypothekenversicherung sowie Gesundheit und Leben des Kreditnehmers, Besitz von Sicherheiten.
• Zusätzliche Auflagen, die die Bank bei Misstrauen gegenüber dem Bauträger bei der Beantragung einer Hypothek in einem Neubau an den Kreditnehmer stellen kann. Dies könnte zu höheren Hypothekenzinsen führen.
• Die Bank kann den Kreditnehmer verpflichten, eine Hypothekenwohnung nur über einen zuverlässigen Makler zu wählen, der ein Partner der Bank sein kann (Maklerdienstleistungen betragen normalerweise nicht weniger als 5% der Wohnungskosten).

Bußgelder und Strafen

Strafen für verspätete Hypothekenzahlungen können den Gesamtbetrag des Darlehens erheblich erhöhen, daher müssen Sie vor Vertragsunterzeichnung herausfinden, bis zu welchem Datum Sie die Zahlung leisten müssen, wiebesserer Weg zur Einzahlung: Bargeld, Geldautomaten, elektronische Zahlungen. Es ist nützlich zu wissen, wie lange es dauert, bis Gelder einem Bankkonto gutgeschrieben werden, z. B. von Konto zu Konto 1-3 Bankarbeitstage.

Aufgrund von Warteschlangen in Bankfilialen oder an Geldautomaten können Situationen auftreten, die pünktliche monatliche Zahlungen verzögern. Es muss genau geklärt werden, welche Strafen bei ein oder zwei Verspätungen verhängt werden und welche bei systematischer Nichtzahlung (aufgrund von Entlassungen oder Krankheit) und was im Voraus dagegen unternommen werden kann. In extremen Fällen kann die Bank den Vertrag einseitig kündigen, die Sicherheiten verkaufen und die Hypothekenschuld tilgen und den Rest an den Kreditnehmer zurückzahlen.

Die Nuancen und Risiken eines Hypothekendarlehens

Vor Unterzeichnung des Vertrages müssen Sie diesen sorgfältig lesen und bei strittigen und unverständlichen Punkten nach Möglichkeit einen Rechtsanw alt hinzuziehen. Also, was genau sind die Fallstricke bei der Beantragung einer Hypothek, die Sie ausarbeiten müssen?

1. Untersuchen Sie die Höhe aller Gebühren und wie sie bezahlt werden.
2. Machen Sie sich mit der Liste der Strafen, ihrer Höhe und den Gründen für ihre Anrechnung vertraut. Der Vertrag sollte keine Strafe für die vorzeitige Rückzahlung der Hypothek enth alten.
3. Zahlungsplan studieren: Beitragshöhe und Fälligkeit.
4. Es ist wichtig, die Liste der Situationen zu lesen, die eine Erhöhung des Zinssatzes für eine Hypothek beinh alten. Besprechen Sie mit dem Bankmanager alle unklaren Formulierungen wie „Erhöhung des Zinssatzes infolge einer Änderung der Marktbedingungen.“
5. Finden Sie heraus, wie viel Versicherung benötigt wird und ob es auch ohne gehtkomme damit klar. Die Bank hat nicht das Recht, einen Kredit oder das Leben eines Kreditnehmers mit einer Hypothek zu versichern, hat jedoch das Recht, den Zinssatz im Falle der Ablehnung einer Versicherung um 1-1,5 % zu erhöhen.

Der Hypothekenvertrag wird von beiden gleichberechtigten Parteien unterzeichnet, so dass der Kreditnehmer das Recht hat, den Bedingungen der Bank bedingungslos zu widersprechen und die Fallstricke der Hypothek und die Risiken zu übernehmen. Im Falle von Streitigkeiten müssen diese vor Vertragsunterzeichnung beigelegt werden. Der Kunde kann verlangen, dass eine Klausel über das Recht auf Refinanzierung der Hypothek in den Vertrag aufgenommen wird, was mögliche Umstände höherer Gew alt in der Zukunft erheblich erleichtern wird.

Feinheiten beim Abschluss eines Hypothekenvertrags

Wenn Sie die Fallstricke einer Hypothek untersuchen, ist es wichtig, einige der Nuancen der Kredit- und Hypothekenbeziehungen mit der Bank im Auge zu beh alten. So bleibt die Immobilie während der gesamten Vertragslaufzeit Eigentum des Kreditnehmers, kann aber bis zum Vertragsende nicht vollständig darüber verfügen. Außerdem kann der Kreditnehmer nicht:

• Vermieten Sie verpfändete Immobilien ohne vorherige Genehmigung der Bank. Typischerweise sind Kreditinstitute zurückh altend, solche Transaktionen mit Immobilien als Sicherheit zuzulassen, da sich der Zustand des Objekts verschlechtern kann, was zu einem Rückgang seines Marktpreises führen wird, wenn es notwendig ist, es zu verkaufen. Der Kreditgeber hat jedoch kein Recht, die Verpachtung der Sicherheit für einen Zeitraum von höchstens einem Jahr zu verhindern.
• Renovierungsarbeiten durchführen, einschließlich illegaler Sanierung der Wohnung. Zur Durchführung der notwendigen Reparaturen und baulichen VeränderungenSie müssen ein Projekt vorbereiten, dann die Genehmigung der Wohnungsinspektion einholen und dann den Kreditgeber benachrichtigen.
• Während der gesamten Laufzeit des Hypothekenvertrags ist es gesetzlich verboten, belastete Immobilien in Nichtwohngebäude umzubuchen.
• Tausch- oder Schenkungsgeschäfte mit besicherten Immobilien sowie der Verkauf ohne Zustimmung des Gläubigers sind nicht möglich. Der Verkauf ist nur möglich, wenn der Kreditnehmer gegenüber der Gläubigerbank verschuldet ist und der Verkaufserlös zur Tilgung der Schulden und engen Verbindlichkeiten gegenüber der Bank verwendet wird.

Fallstricke von Hypotheken in der Sberbank

Sberbank hat einen Standard-Hypothekendarlehensvertrag, dessen Muster auf der Website zur vorläufigen Überprüfung zu finden ist.

Die größten Fallstricke beim Abschluss eines Hypothekenvertrags mit der Sberbank sind zusätzliche Kosten für einen Sicherheitengutachter, für die Anmietung einer Bankzelle, für die Dienste eines Maklers oder Anw alts, die Zahlung einer Versicherung und natürlich die Zahlung einer staatliche Gebühr.

Die Bedingungen des Hypothekenvertrags sehen die Möglichkeit der Selbstauswahl des Gutachters durch den Kreditnehmer vor, er muss jedoch die Anforderungen der Sberbank erfüllen. Daher lohnt es sich nicht, Risiken einzugehen und das Sicherungseigentum im Voraus zu bewerten. Die Sberbank kann die bereitgestellten Bewertungsdokumente ablehnen und die Ablehnung als Nichteinh altung der festgelegten Verfahrensregeln erklären, und das Geld wird verschwendet.

Strafen für Verspätungen bei der Sberbank

Der unangenehmste Teil der Fallstricke einer Hypothek in der Sberbank zur Diskussion sind Strafen und Bußgelder. Es ist jedoch wichtig, die folgenden Vertragspunkte zu verstehen.

Item bezüglich verspäteter Gebühren. Die Höhe der Strafe hängt direkt vom Refinanzierungssatz der Zentralbank zum Zeitpunkt der Strafe ab. Dies kann die Höhe des geltenden Bußgeldes erheblich erhöhen. Daher ist es hilfreich, sich im Voraus über die Bedingungen möglicher Strafen für verspätete Zahlungen zu informieren.

Bedingungen für die Kündigung des Hypothekenvertrags. Die Sberbank hat das Recht, den Vertrag in einigen rechtswidrigen Situationen zu kündigen, z. B. bei systematischen Verzögerungen, wenn die Sicherheit für andere Zwecke verwendet wird, wenn sich die Gläubigerbank weigert, den Zustand der Immobilie zu überprüfen, und auch bei der Kündigung der Versicherungsvertrag.

Während der Laufzeit des Hypothekendarlehensvertrags ist der Darlehensnehmer ohne Zustimmung des Darlehensgebers nicht berechtigt, beliehene Wohnungen zu verkaufen, andere Personen anzumelden, zu vermieten, zu sanieren.

Hypothek in "VTB": Fallstricke

Von den scharfen Fallstricken beim Vertragsabschluss sollten Sie auf Folgendes achten.

Die VTB Bank empfiehlt Ihnen dringend, eine Eigentums-, Kranken- und Lebensversicherung nur bei Ihrem Partner VTB Insurance abzuschließen. Wenn Sie die Versicherung ablehnen, erhöht sich der Hypothekendarlehenszins definitiv um 1%.

Der Mindestbetrag eines Hypothekendarlehens beträgt 2 Millionen Rubel. Ein geringerer Betrag impliziert Einschränkungen bei der Anzahlung oder zusätzliche Kosten bei der Beantragung eines Kredits. Es lohnt sich für die Bank nicht, Kleinkredite über längere Zeiträume zu vergeben.

WannIm Falle von Verzögerungen ergreift die Bank keine Initiative, um die Schulden umzustrukturieren oder einen Krediturlaub zu vereinbaren. Für die Bank ist es rentabler, die Bedingungen der vorherigen Vereinbarung einzuh alten und das geliehene Geld pünktlich zurückzugeben. Um Probleme mit verspäteten Zahlungen zu lösen, reicht der Kreditnehmer selbst einen Antrag bei der Bank ein.

Bank "VTB" ist ein zuverlässiges und effizientes Kreditinstitut und verlangt daher eine klare Erfüllung der Verpflichtungen aus dem Vertrag. Daher ist es bei Zweifeln an der Finanzkraft Ihres Budgets besser, die Entscheidung zur Aufnahme einer Hypothek noch eine Weile aufzuschieben.

Beratung und Beratung durch Rechtsanwälte

Praktizierende Anwälte empfehlen, vor Abschluss eines Kreditvertrags Hypothekenfallen zu vermeiden.

• Hypothekenzahlungen so berechnen, dass sie 30 % des Familieneinkommens nicht übersteigen.
• Nehmen Sie eine Hypothek nur in der Währung auf, in der sich das monatliche Einkommen befindet. Auch wenn es sinnvoll ist, Geld zu sparen, müssen Sie kein Risiko eingehen. Ein Hypothekendarlehen ist ein langfristiges Darlehen, und wenn der Wechselkurs schwankt, müssen Sie beim Umtausch von Rubel in die Vertragswährung ein Vielfaches zu viel bezahlen.
• Wählen Sie für eine Hypothek nur einen Kreditgeber aus großen Banken mit langjähriger Erfahrung und einem guten Ruf, der die günstigsten Konditionen bietet.
• Beeilen Sie sich nicht, ein Hypothekenprogramm auszuwählen. Es ist notwendig, sorgfältig das am besten geeignete mit möglichen günstigen Vorzugskonditionen zu finden.
• Auf einer großen Wohnfläche muss nicht sofort eine Hypothek aufgenommen werden. Es wird empfohlen, Ihre Lebensbedingungen schrittweise zu verbessern. Zum Beispiel sollten Sie nach odnushki nicht auf Drei- oder Vierzimmerwohnungen abzielen. Wohnungen. Kaufen Sie zuerst eine Zweizimmerwohnung, und nachdem Sie den gesamten Betrag bezahlt haben, können Sie bereits über eine komfortablere Dreizimmerwohnung nachdenken.
• Lesen Sie den Vertrag sorgfältig durch und achten Sie bei der Beantragung einer Hypothek auf zusätzliche Provisionen und Kosten. Sie sind die Fallstricke des Hypothekenvertrags.
• Je länger die Laufzeit der Hypothek, desto höher der Zinssatz. Es ist ratsam, eine Hypothek für eine kürzere Laufzeit abzuschließen. Denn je länger die Laufzeit der Hypothek, desto höher die Gesamtüberzahlung.
• Wählen Sie einen festen Zinssatz und ziehen Sie ihn einem variablen vor, der in der Tat rentabler ist, aber nicht unter Bedingungen hoher Marktvolatilität, die den Kreditnehmer in enorme Schulden treiben kann. Mit einem festen Kurs können Sie nicht sparen, aber auch nicht verlieren.
• Kontaktieren Sie bei der Auswahl eines Beleihungsobjekts nur unabhängige Gutachter, da Immobilienmakler immer den Zustand der Immobilie verschönern, um gewinnbringender zu verkaufen.
• Es empfiehlt sich vor Vertragsabschluss eine finanzielle Reserve zu bilden. Das ist der sogenannte Finanz-Airbag, bestehend aus 3 monatlichen Hypothekenzahlungen, um sich während der gesamten Vertragslaufzeit sicher zu fühlen.

Wiederverkaufshypothek

Hypotheken auf dem Zweitmarkt sind einfacher zu arrangieren, da das Haus in Auftrag gegeben wurde und keine Baurisiken bestehen.

Beim Kauf einer Zweitimmobilie in einer Hypothek müssen die Fallstricke überprüft werden: Wer ist Eigentümer und wer ist in der ausgewählten Wohnung registriert? Es kann vorkommen, dass einer der Eigentümer von Teilen des Wohnraums dies nicht tutdem Verkauf zustimmen.

Als nächstes ist unbedingt zu prüfen, ob alle bestehenden Sanierungen in der Wohnung rechtmäßig sind, ob noch Schulden auf Wechseln bestehen und ob die Wohnung nicht bereits bei einem anderen Kreditinstitut verpfändet ist.

Überprüfen Sie den Zustand der Kommunikation, ob und in welcher Höhe Reparaturen durchgeführt wurden, vergewissern Sie sich, dass Fenster, Decken und andere Wohnelemente in gutem Zustand sind.

Refinanzierung von Hypotheken

Refinanzierung ist die Refinanzierung eines bestehenden Hypothekendarlehens bei einer anderen Bank. Ein solch umfangreiches Verfahren zur Refinanzierung einer Hypothek mit Fallstricken ist sinnvoll, wenn Sie eine Hypothek mit einer Laufzeit von mehr als zwei Jahren abbezahlen müssen.

Bitte beachten Sie, dass während der Zeit der Übertragung der Sicherheiten von Bank zu Bank der Zinssatz etwas höher sein wird, da die neue Bank vorübergehend keine Sicherheiten haben wird, was ein großes Risiko darstellt.

Bei Refinanzierung fallen obligatorische Kosten für Sicherheitenbewertung, Notar etc. an.