Bewertung von Gebäuden und Strukturen: Dokumente, Regeln und Methoden

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Zuletzt bearbeitet: 2023-12-17 10:23

Die Bewertung von Gebäuden und Strukturen kann aus vielen Gründen durchgeführt werden. Meistens handelt es sich um die Zahlung von Grundsteuern, deren Höhe vom Katasterwert des Objekts abhängt. Um diese Zahl zu revidieren und weniger Geld als Steuerzahlungen zu verdienen, bestellen Eigentümer eine unabhängige Immobilienbewertung bei einer spezialisierten Organisation. Der Artikel enthält eine Liste der für das Verfahren erforderlichen Dokumente sowie die Regeln und Methoden, nach denen diese Aktion durchgeführt wird.

Warum brauchst du es?

Neben dem Grund der Revision des Katasterwertes des Objekts gibt es eine Reihe weiterer Umstände, die eine Bewertung des Zustands von Gebäuden und Bauwerken erfordern:

• Vorverkaufsvorbereitung mit Ermittlung des Marktwertes zu einem bestimmten Datum. Das Verfahren ist notwendig, um jede Art von Transaktion abzuschließen (Kauf und Verkauf, Tausch, Leasing, Eintragung von Anteilen usw.).
• Auf Anordnung des Gerichts oder zur Prüfung des Verfahrens vor Gericht.
• Schadensberechnung wegen Sachbeschädigung.
• Zur Aufnahme eines Darlehens oder einer Hypothek.
• FürHinzufügen eines Objekts zum genehmigten Kapital der Organisation.

Wem soll eine unabhängige Bewertung anvertraut werden

Experten raten Ihnen, bei der Auswahl eines geeigneten Unternehmens folgende Regeln zu beachten:

• Stellen Sie eine Frage in einer Suchmaschine, zum Beispiel in Yandex, und geben Sie Ihre Region an. Dies ist viel produktiver, als nach Anzeigen in Printmedien zu suchen oder Freunde und Verwandte zu interviewen.
• Studieren Sie die Anzeigen mehrerer Unternehmen. Je mehr Informationen im Internet vorhanden sind, desto zuverlässiger ist das Unternehmen, aber desto teurer werden seine Dienstleistungen.
• Suchen Sie die Website des ausgewählten Unternehmens und studieren Sie sie hinsichtlich Design, Inh alt, Präsenz auf der Kontaktseite und Informationen zu Ihrer Frage.
• Es ist notwendig, die Platzierung gescannter Kopien von Genehmigungen, Bescheinigungen über die Rechtmäßigkeit der Tätigkeit des Unternehmens sowie Bescheinigungen über die Berufshaftpflichtversicherung auf der Website zu überprüfen.
• Es wird empfohlen, im Internet nach Bewertungen zu suchen. Wenn es nur zwei oder drei davon gibt, ist dies natürlich nicht von entscheidender Bedeutung, aber das Vorhandensein negativer Kundenmeinungen sollte den Eigentümer der Immobilie alarmieren.
• Wenn Sie eine passende Option gefunden haben, sollten Sie das Unternehmen anrufen, sich vorstellen und über das Thema sprechen, das Sie interessiert. Klare und prägnante Antworten helfen Ihnen, die richtige Wahl zu treffen. Unfähigkeit, durchzukommen, auf einen Anrufbeantworter zu gehen, von einem Mitarbeiter zum anderen zu wechseln, sollte den Kunden alarmieren.

Dokumente zur Bewertung von Gebäuden und Bauwerken

Normalerweise der Eigentümermehrere Dokumente zum Immobilienobjekt. Um herauszufinden, welche davon für das Verfahren notwendig sind, sollten Sie sich an das ausgewählte Bewertungsunternehmen wenden. In der Regel wird ein Mitarbeiter des Unternehmens beim ersten Treffen oder in einem Telefongespräch einem Kundendienstspezialisten erklären, was zu leisten ist. Die wichtigsten Dokumente, die es ermöglichen, den Marktwert von Gebäuden und Strukturen zu ermitteln, die einer juristischen Person gehören, sind:

• Urkunde über die Registrierung des Eigentums an der Immobilie.
• Dokumente über Nutzungsbeschränkungen des Objektes.
• Bestätigte Grenzen eines Gebäudes oder einer Struktur mit Standort.
• Nach Abrechnungsdaten ausgestellte Inventarkarte.
• Referenz zu den Anschaffungskosten (Wiederbeschaffungskosten) und der Höhe der aufgelaufenen Abschreibung.

Dokumente zum Recht auf Grundstücke unter dem Objekt:

• Technischer Pass, ausgestellt vom Bureau of Technical Inventory, mit Zeichnungen für das Objekt.
• Das Fehlen von Dokumenten aus der Zolltarifauskunft impliziert die Bereitstellung technischer Spezifikationen gemäß den Buchh altungsdaten.
• Liste des Anlagevermögens des Unternehmens, das sich innerhalb des Gebäudes oder als Teil der Struktur befindet, sowie deren Buchwert.
• Projektunterlagen mit Erläuterung.
• Provisionsakten der tatsächlichen Abschreibung von Immobilien.

Zulassungsbescheinigung

Dieses Dokument war bis Juni 2016 gültig und wurde für alle ausgestelltImmobilienobjekte. Im Falle einer Änderung des Eigentümers, der Adresse, der technischen Eigenschaften (z. B. aufgrund eines Umbaus) oder wenn die erforderlichen Anpassungen am Unified State Register of Rights (EGRP) vorgenommen wurden, wurde sofort ein neues Zertifikat ausgestellt.

Seit Sommer 2016 wurde das Dokument nicht ausgestellt, und Sie können das Eigentum bestätigen, indem Sie einen Auszug aus dem USRR erh alten, der einen Monat gültig ist.

Objekteinschränkungen

Hier werden Informationen über das Vorhandensein von Lasten, Mietern, Verträgen, Vereinbarungen und etwaigen Einschränkungen bereitgestellt, die sich aufgrund der Bewertung von Gebäuden und Bauwerken zweifellos auf den Endpreis des Objekts auswirken. Von besonderer Bedeutung sind verschiedene Rechtsstreitigkeiten, die zum Zeitpunkt des Verfahrens zur Ermittlung des Objektwerts durch einen Sachverständigen eines beauftragten Unternehmens vor Gericht verhandelt wurden.

Standort

Die Adresse der Immobilie kann durch eine Eigentumsurkunde, einen Auszug aus dem USRR, einen geodätischen Plan, technische oder Projektdokumentation bestätigt werden. Sie sollten dem Sachverständigen, der die Bewertungsdienste erbringt, auch die Katasternummer des Gebäudes, der Struktur und des Grundstücks mitteilen, auf dem sich die Einrichtung befindet.

Buchungsdaten

Die Buchh altung für das Anlagevermögen im Unternehmen wird immer geführt. In Übereinstimmung mit den Anforderungen von PBU 6/01 werden Immobilien in die Bilanz aufgenommen. Außerdem wird darauf zwangsläufig eine Inventarkarte gestartet. Es kann handschriftlich ausgefüllt werden, was typisch für kleine Firmen ist. In diesem Fall sind alle Änderungen am Objekt ebenfalls enth altenmanuell eingetragen. Aber die meisten Unternehmen verwenden 1C. Hier werden die Daten zum Objekt in das Programm eingetragen und das Konto automatisch geführt.

Zur Ermittlung der Wiederbeschaffungskosten eines Gebäudes und Bauwerks wird dem Sachverständigen des ausführenden Unternehmens eine handschriftlich ausgefüllte und durch die Unterschrift einer bevollmächtigten Person beglaubigte Kopie der Inventarkarte ausgehändigt.

Dokumente für Grundstücke

Es ist notwendig, dem Gutachter Informationen über den Zustand des Grundstücks unter dem Gebäude oder der Struktur zu geben. Neben der Katasternummer gibt es eine Liste von Dokumenten, die Folgendes enthält:

• Katasterpass oder Plan;
• Eigentumsbescheinigung (wenn sie vor 2016 ausgestellt wurde) oder das Recht auf dauerhafte unbefristete Nutzung und ab 2016 - ein Auszug aus der USRR;
• Vertrag (bei Leasing).

Wenn auf dem Gelände Belastungen vorhanden sind, müssen diese auch beim Abschluss eines Vertrages mit dem Unternehmen über die Durchführung von Arbeiten zur Bewertung von Gebäuden und Bauwerken gemeldet werden.

Technisches Datenblatt

Ein solches Dokument wird normalerweise vor dem Verfahren zur Registrierung des Eigentums an dem Objekt erstellt. Wenn die Immobilie einer juristischen Person gehört, was durch einen Auszug aus der USRR bestätigt wird, und es seit der Eintragung keine Änderungen hinsichtlich der technischen Eigenschaften gegeben hat, dann ist es durchaus möglich, dass der Gutachter eine Eintragungsbescheinigung für ein Gebäude ausstellt bzw Struktur von BTI früher gemacht. Sie müssen kein neues Dokument bestellen. Auch wenn es nicht beim Eigentümer erhältlich ist, können Sie sich an die Spezialisten wendentechnisches Inventar am Standort des Objekts, um ein Duplikat zu erh alten. Dieses Verfahren kostet ein Vielfaches weniger als die Ausstellung eines neuen Eigentumspasses.

Falls das Objekt im Rahmen des Kaufvertrages in das Grundstück übergegangen ist und die technische Dokumentation nicht auf den neuen Eigentümer übergegangen ist, sollte der Gutachter eine Kurzbeschreibung gemäß den Buchh altungsdaten erstellen und den Bevollmächtigten unterzeichnen des Besitzers.

Andere Dokumente

Zweifellos sollten Sie den Spezialisten des beauftragten Unternehmens alle Informationen über die Immobilie zur Verfügung stellen, damit der Prozess der Bewertung der Kosten von Gebäuden und Bauwerken reibungslos ablaufen kann. Dies gilt für den Fall, dass es erforderlich ist, das Gebäude zusammen mit der Füllung zu bewerten, z. B. schwer demontierbare Geräte. Zusätzlich können Sie einen Blick in die Projektdokumentation werfen. Bei teilweiser Zerstörung des Objekts sind Provisionsbescheinigungen auszustellen, die die tatsächliche Wertminderung der Immobilie belegen.

Für Einzelpersonen

Um den Marktwert einer Wohnung, eines Hauses oder eines Grundstücks zu ermitteln, muss der Laie meistens Wertgutachten in Anspruch nehmen. In diesem Fall ist die Liste der Dokumente klein und besteht aus drei Punkten:

• Eigenschaftsdokument;
• Katasterpass (für Land);
• technischer Pass (für Gebäude oder Wohnung).

Angewandte Bewertungsmethoden

Es gibt drei Methoden, mit denen ein Fachmann den Wert bestimmen kann:

• Analog, bei Verwendung von whichVergleichen Sie die letzten Preise der verkauften Immobilien. Diese Methode eignet sich für die Hausbewertung. Der Gutachter untersucht die Verkäufe des laufenden Jahres und summiert die verkaufte Immobilie mit Hilfe von Koeffizienten zu der aktuell bewerteten Immobilie. So findet er zunächst Informationen über die verkauften Wohnungen und passt deren Preis unter Berücksichtigung der verfügbaren Merkmale für das geschätzte Analogon an. Es vergleicht dann mehrere ähnliche Objekte im selben Segment und gibt den Durchschnittspreis aus.
• Teuer, was alle Kosten für den Bau eines Gebäudes oder einer Struktur berücksichtigt. Meistens gilt dies für neu gebaute Wohnungen mit kleinen Flächen. Darunter versteht man die Summe der Mittel, die in der heutigen Zeit benötigt werden, um exakt dasselbe Objekt aus identischen Materialien bei ähnlicher Einbauqualität und sogar mit ähnlichen architektonischen Lösungen nachzubauen.

Profitabel, bei dem der Marktwert unter Berücksichtigung der Rentabilität im Falle einer Investition genau bestimmt werden kann. Diese Methode eignet sich gut, um den Preis von Gewerbeflächen zu ermitteln. Legen Sie zunächst den Zeitraum fest, für den die Rentabilität berechnet werden soll. Zweitens wird die Höhe der erwarteten Einnahmen geschätzt. Drittens wird der Gewinn berechnet, den der Eigentümer nach dem Abrechnungszeitraum erhält. Als viertes wird die Summe aller Einkünfte in absehbarer Zeit berechnet

Abschreibung von Immobilien

Alle Immobilienobjekte unterliegen einer Alterung. In der Buchh altung wird dieser Begriff als Abschreibung definiert, deren Prozentsatz auf der Grundlage der aufgelaufenen Abschreibung geschätzt werden kann. MethodenBewertungen der physischen Verschlechterung von Gebäuden und Bauwerken werden auch von Unternehmen verwendet, die an der Bestimmung des Marktwerts von Immobilien beteiligt sind. Derzeit wird der Berechnung der Vorzug gegeben, bei der der Verschleiß jedes Strukturelements bestimmt und dann alle Indikatoren zusammengefasst werden. Bei dieser Methode werden zwangsläufig die Wiederbeschaffungskosten des Immobilienobjekts berücksichtigt.

Wie Spezialisten arbeiten

Es gibt eine Reihe von Regeln, die beim Abschluss einer Vereinbarung zur Bewertung von Gebäuden und Bauwerken zu beachten sind:

• Analyse des vom Kunden angebotenen Objekts zur Ermittlung der Kosten.
• Bestimmung von Dienstbarkeiten, Belastungen, Hypotheken.
• Eindeutige Definition der Art der Immobilie mit Überprüfung der Verfügbarkeit von Berechnungsmethoden.
• Einschränkungen herausfinden, die die Arbeit beeinträchtigen könnten.
• Analyse der vom Kunden bereitgestellten Informationen mit der Feststellung, ob die Informationen ausreichend sind.

Der Gutachter hält sich bei seiner Arbeit an folgende Grundsätze:

• Unabhängigkeit von den beteiligten Personen und Umständen.
• Objektivität der Bewertung.
• Kein Interessenkonflikt zwischen Auftragnehmer und Auftraggeber.
• Zwangsabschluss eines Werkvertrages.
• Eindeutige Vereinbarungen über den Zeitpunkt und das Thema der Umfrage treffen.

So hat der Auftraggeber bei der Grundstücksbewertung dem Auftragnehmer alle für die Nutzung erforderlichen Unterlagen zur Verfügung zu stellen. Die Laufzeit für die Ermittlung des Verkehrswertes von Immobilien richtet sich danach. Folgt aucheinem Vertreter des Bewertungsunternehmens Zugang zur Einrichtung zu gewähren, was eine Voraussetzung für die Erfüllung der Verpflichtungen des Auftragnehmers aus dem abgeschlossenen Werkvertrag ist.